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国内老年住宅开发的主要赢利模式分析 国内老年住宅开发的主要赢利模式分析提要：收益水平及结构热线房产博客按照行业发展规律，老年住宅产业在发展初期竞争较小且市场不规范，因此会存在较大的利润空间 本文房地产E网 国内老年住宅开发的主要赢利模式分析 目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：”出售”、”出租”和”出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与社区管理相结合的经营模式以及住宅建设与社区管理相分离的经营模式。 1、三种主要的收益模式优劣势分析 ⑴产品出售经营模式 ◆收益实现方式 以产品出售为主要收益方式。 ◆收益水平及结构热线房产博客按照行业发展规律，老年住宅产业在发展初期竞争较小且市场不规范，因此会存在较大的利润空间，投资收益水平高于房地产业平均投资收益水平。随着老年住宅产业的不断发展，投资收益水平将不断接近房地产业平均投资收益水平。 在这种经营模式的收益中绝大部分为产品出售获得的一次性收益，极少一部分为配套产品经营获得的收益。 ⑵产品出租经营模式 ◆收益实现方式 产品出租是投资收益的方式。 ◆收益水平及结构 收益水平因产品的定位不同而不同，以产品出租的长期收益为主，以配套产品经营收益为辅。 ⑶产品出售与出租相结合的经营模式 ◆收益实现方式 这种经营模式的收益有通过产品出售获得一次性投资收益和产品出租获得长期稳定收益两种实现方式。 ◆收益水平及结构 投资收益水平因产品的定位不同而不同，平均收益水平在行业发展初期高于房地产业平均收益水平。 收益结构为一次性收益与长期稳定收益相结合，两种收益方式的收益比例因项目定位中产品配比的不同而不同。 2、不同经营管理模式的优劣势分析 ⑴住宅建设与社区管理相结合的经营模式 ◆优势：利润点多，多种产业复合经营 这种经营模式的优势在于，开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营模式，住宅与服务、医疗、旅游、度假等等全方位多形式的复合地产模式。它的利润点不止是产品方面，还有完善的配套服务与全面的经营可以为物业带来增值效应。 ◆劣势：投资大、回收期长、管理难度大 这种经营模式资金投入比单纯的住宅开发要大，投资回收期相对较长；除了面对投资风险开发商还要面对自己经营管理的风险。经营管理风险在于老年社区的管理大大提升了对开发商的专业要求。老年住宅属于综合型的社区，所引入的社会资源种类繁多。开发商必须要能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、人才交流中心、婚姻介绍所、旅游公司等服务机构。 此种模式适合有物业管理优势且社会资源整合能力强的开发商。 ⑵住宅建设与社区管理相分离的经营模式 ◆优势：投资回收期短、投资风险小 这种住宅建设与管理相分离的经营模式使开发商的工作相对单纯，只要完成产品的销售，开发商就可以收回投资获取利润，转而进入下一阶段的投资工作，投资回收期相对较短、投资风险相对较小。 ◆劣势：利润点单一 这种运作模式的利润点仅仅在于产品本身。 ◆适用对象 住宅建设与管理相分离的经营模式适合没有物业管理优势的开发商。 本文房地产E网 Measures for the routine management of moral education in Middle SchoolsMethod of conventional management of moral education in middle schoolFirst, the guiding ideology:School moral education is an organic whole of the whole education work, always adhere to the school adhere to the moral education, education for this product, and actively promote the quality education, the school building efficient curriculum system of moral education, moral education, improve the sense of attraction and appeal, enhance the moral education work for through and timeliness. Teach everyone, service ed