王府井综合楼材料项目可行性研究报告.doc

王府井综合楼项目可行性研究报告 上图为该项目标地x1 第一章 王府井综合楼项目综述 北京王府井综合楼位于王府井金街北段45号，西邻皇城根遗址公园，东面与人艺首都剧场相对，南抵王府井步行街，北接美术馆、华侨大厦。该地段酒店、商厦林立，文化、艺术氛围突出；紧邻名胜古迹交通便利、高端医疗设施集中具有无法复制的位置优势。王府井综合楼的投资主体是北京中大凯源投资管理有限公司，本项目建设单位是北京中大凯源投资管理有限公司的股东之一：北京中大经贸发展中心（北京二商集团有限公司所属单位）。北京市规划委员会2005规复函字0258号批复本项目规划建设用地面积 4800平方米，代征道路用地面积 2400平方米容积率 1：3.95（含保留建筑），建筑密度 50.1%（含保留建筑），新建建筑规模 21900平方米 其中地上面积14300平方米，地下建筑面积7600平方米，停车数量117辆。建筑高度30米。 建筑主体后退规划建设用地东边界14.6米；后退用地北边界12.8米。绿地率 20.23%。本项目前期工作进展顺利，国有土地使用证、建设用地规划许可证、 拆迁许可证、建设工程规划许可证均已办妥.新建建筑面积拟增至25000平方米、建筑高度为40米的设计变更申请近期将着手办理。 上图为该项目标地 x 3 王府井综合楼拟建成集住宿、商务、餐饮、娱乐等功能为一体的酒店或酒店式公寓。设计方案充分保证了建筑内部的自然通风、采光等功能，从而为业主提供了更为舒适、高效、健康的使用环境。改造总建筑面积5380平方米（富豪大酒店），拟新建总建筑面积25000平方米，其中：地上17400平方米，地下7600平方米；功能设置包括：新建3350平方米的商业区（包括商务中心商铺等）；1600平方米餐饮区；500平方米多功能厅；2050平方米的康乐区（含20米泳道游泳池；700平方米健身中心等）。新建和改建可得不少于300间客房（含50套豪华房）及约200辆地下停车位。王府井综合楼拟按不低于四星级标准建设，也可根据业主的需求调整设计方案或定制。 第二章 项目宏观市场环境分析 第一节2005年北京市房地产市场价格走势分析 中国目前正处于高速城市化的进程中，房地产行业出现了持续增长和分化的趋势，可供土地资源日趋紧张；拆迁难度及成本加大，银行对开发贷款和购房按揭贷款已开始收紧；开征房产税已成定局。针对这一机遇与挑战并存的大势，各地都在制定切实可行的应对策略。如上海市政府的“5·3·1”工程，即未来10年以后内环线以内房价在人民币5万元/m2,内环线以外外环线以内房价在3万元/m2，外环线以外房价在1万元/m2。相比较而言我们不难看出北京市房价的上升空间，因此把握北京房价未来发展的走势是至关重要的。 《北京城市总体规划（2004—2020）》在两会期间正式揭晓。市政府提出未来的北京将发展成为“宜居城市 世界名城”。城市规划将体现两轴两带多中心的发展战略，将对城区人口进行控制，鼓励、、、、、、━汇豪阁公寓、、、、、、、、、、、、 本项目规划建议书概述（2005年规复函字0258号）： 规划建设用地面积 4800平方米（含现有建筑用地2991平方米拟拆除部分现有建筑） 代征道路用地面积 2400平方米 容积率 1：3.95建筑密度 50.1%(均含保留建筑) 建筑规模 21900平方米 不含保留建筑 其中地上面积14300平方米 地下建筑面积7600平方米. 建筑层数 地上8层 地下3层 建筑退规划用地边界线距离 建筑主体后退用地东边界14.6米；后退用地北边界12.8米。 建筑间距 距西侧现状六层建筑满足防火要求（原图纸是9米） 距南侧建筑（原图纸是10米） 绿地率 20.23% 停车数量 117辆 第二节本项目周遍地区高档酒店及高档公寓市场需求分析 五星级酒店有七家： 北京饭店， 220美圆/间/日（加15%服务费） 贵宾楼， 200美圆/间/日（加15%服务费） 君悦大酒店，300美圆/间/日（加15%服务费） 王府饭店， 300美圆/间/日（加15%服务费） 天伦王朝， 220美圆/间/日（加15%服务费） 国际艺苑， 200美圆/间/日（加15%服务费） 华侨大厦， 200美圆/间/日（加15%服务费） 四星级酒店有三家： 王府井大饭店，1700元/间/日（人民币） 和平宾馆， 1600元/间/日 北方佳苑饭店，980元/间/日 三星级酒店有六家： 台湾饭店， 800元/间/日 （人民币） 松鹤大酒店， 700元/间/日 天瑞酒店 700元/间/日 丹耀大厦 富豪宾馆， 480元/间