西安项目市技术场可行性研究报告.doc

目 录 第一部分：市场可行性分析 - 5 - 一、项目概况 - 5 - （一）、土地概况 - 5 - （二）、规划概况 - 6 - （三）、设计概况 - 7 - （四）、项目周边生活服务配套状况 - 7 - 二、项目发展的市场背景分析 - 7 - （一）、西安市宏观经济背景分析 - 7 - （二）、西安市2008年房地市场分析 - 12 - （三）、西安市高新区2008年住宅市场分析 - 18 - （四）、项目周边重点竞争项目详细分析 - 22 - （五）、西安市2009年房地产市场发展研判 - 25 - 三、项目SWOT分析 - 27 - （一）、strength——项目优势分析 - 28 - （二）、weakness——项目劣势分析 - 28 - （三）、opportunity——市场机会分析 - 29 - （四）、threaten——市场威胁分析 - 30 - 四、项目发展的基本定位 - 30 - （一）、市场定位 - 30 - （二）、价格定位 - 31 - （三）、客户定位 - 31 - （四）、产品定位 - 32 - 五、市场可行性研究结论 - 32 - 第二部分 项目财务可行性分析 - 33 - 一、项目工程建设分期 - 33 - 二、项目销售周期分析 - 34 - 三、项目建设成本预算 - 34 - （一）、项目基本经济指标 - 35 - （二）、项目建设成本预算 - 36 - 四、项目投入现金流量表 - 41 - （一）、项目投入现金流量表编制说明 - 41 - （二）、项目投入现金流量表 - 41 - 五、项目收入现金流量表 - 43 - （一）、项目收入现金流量表编制说明 - 43 - （二）、项目收入现金流量表 - 43 - （三）、未来商业收入现金流量表及现值分析 - 44 - 六、项目净现金流量表 - 46 - 七、项目静态财务评价 - 47 - 八、项目盈亏平衡点分析 - 47 - （一）、价格平衡点分析 - 47 - （二）、销售量平衡点分析 - 48 - 九、项目针对销售部分的动态财务评价 - 48 - （一）、动态财务评价的计算依据 - 48 - （二）、项目净现值分析 - 48 - 十、项目风险系统评价 - 49 - （一）、项目建设和运营过程当中的风险因素甄别 - 49 - （二） 项目风险管理 - 51 - 第三部分：项目可行性分析结论 - 53 - 一、项目区位价值决定项目可行 - 53 - 二、2009年西安房地产市场的判断决定项目可行 - 53 - 三、项目良好的获利能力决定项目可行 - 53 - 四、项目抗风险能力决定项目可行 - 53 - 五、可行性研究报告结论 - 54 - 第一部分：市场可行性分析 一、项目概况 （一）、土地概况 明日新概念项目位于西安市高新区高新路和科创路十字的东北角，从宏观位置来看，项目位于西安市房地产市场热点板块高新区的核心位置高新路上，项目周边的商业繁华。项目斜对面就是西安市著名的重点中学高新一中。项目周边的写字楼林立，给项目公寓市场带来了良好的发展前景。项目四邻关系，项目西临科技路，东临蒋家寨村小区，南至科创路，北临高高新大厦。 图1：明日新概念项目用地位置宏观示意图 图2：明日新概念项目用地位置中观示意图 图3：明日新概念项目用地位置微观示意图 （二）、规划概况 项目总规划用地面积0.431 Ha，规划用地性质为C2和R2。总建筑面积为40973.2 M2，地上总建筑面积34692.3 M2，其中地上高层建筑面积26104.8 M2，地上商业建筑面积8689.6 M2，地下总建筑面积6510 M2，建筑基底面积2172.4 M2，建筑密度50.4%，容积率7.99，绿地率35%，停车位共328个，其中地上48个，地下280个。` 表1：明日新概念项目综合经济技术指标 明日新概念项目综合经济技术指标 经济技术指标 数值 单位 规划用地面积 0.431 Ha 规划用地性质 C2，R2 总建筑面积 40973.2 M2 地上建筑面积 34692.3 M2 地上高层建筑面积 26104.8 M2 地上商业建筑面积 8689.6 M2 地下总建筑面积 6510 M2 建筑基底面积 2172.4 M2 建筑密度 50.4 % 容积率 7.99 绿地率 35 % 停车位 328 个 地上 48 个 地下 280 个 （三）、设计概况 项目整体设计为一栋32层高的点式高程建筑，其中临街商业设计为裙楼商业形式，为四层。上面的骑楼二 图4：明日新概念项目效果图 十八层，设计为小户型公寓。项目采用现代ART DECO设计理念，融入现代时尚科技元素，充分展示了现代都市注意对于居