广西桂林嘉宏临桂县大盘项目市场调研及定位思路报告_244页_2010年.ppt

桂林印象 桂林印象 桂林印象 项目自身解析评价 项目定位 项目功能定位 项目功能定位 升级版主流居家 旅游度假型居住 旅游度假型居住 旅游度假型居住 投资功能 项目客户定位 项目客户区域定位 项目客户群体定位 项目形象定位 项目形象定位 案名建议 产品类型 产品类型及配比 产品类型及配比 产品创新建议 别墅创新示意 总面积控制：大独栋主要用来提升形象，面积控制在500㎡左右，小独栋建议面积控制在280-300㎡左右； 房间设置：至少4个房间，2个套房，地下室专设保姆房； 客厅：面宽做到7米以上，层高做到4.5米以上，可以考虑双层挑高； 内庭院：用来保证采光、同时增加空间的变化，特别对于狭长的别墅比较重要； 赠送地下室：独栋可以考虑利用山地部分做赠送地下室，但要保证通风和采光； 花园：花园面积在建筑面积的50%以上，尽可能保证花园的完整性，可考虑利用露台的面积来补充花园面积； 车位：独栋2个室内车位； 其他：做好花园与室内的过渡空间。 总面积控制：联排别墅面积控制在200-220㎡； 房间设置：至少4个房间，2个套房，地下室专设保姆房； 客厅：面宽做到5米以上，层高做到4.2米以上； 内庭院：用来保证采光、同时增加空间的变化，特别对于狭长的别墅比较重要； 赠送地下室：建议部分组团做赠送地下室，特别是针对外地市场的组团； 花园：花园面积在建筑面积的50%以上，尽可能保证花园的完整性，可考虑利用露台的面积来补充花园面积； 车位：至少保证1个室内车位，仅可能做到2个室内车位； 其他：做好花园与室内的过渡空间。 别墅创新户型提示 地下室：全部赠送70.21㎡，通过采光井保证采光； 地下室主要设置车库、工人房及多功能厅； 一层：通过内院的设置增加空间的变化性； 入户处露台的设计增加了入户的层次感。 普通住宅产品创新 普通住宅产品创新 普通住宅产品创新 普通住宅产品创新 普通住宅产品创新 园林风格建议 东南亚园林风格提示 东南亚特色的 小品、建筑 园林风格提示 园林风格建议 园林风格提示 东南亚园林风格提示 精致而有特色的雕塑 园林风格建议 园林风格提示 东南亚园林风格提示 丰富的细节 园林风格建议 园林风格提示 东南亚园林风格提示 东南亚特色 热带植物 开发说明 规划布局建议 建筑风格建议 园林风格建议 产品配比及创新 物业规划发展建议 1 2 3 4 5 市场在售产品大多缺乏创新，就此，我们也与相关专业人士进行了了解 1、产品售价较难拉升，无高价支撑，缺乏创新动力； 2、产品创新大多会增加单位建造成本开支； 3、产品形式以多层为主，创新空间有限； 4、部分创新形式存在接受障碍，如低于2.2米的赠送面积等； 目前市场较多采用：转角凸窗、落地飘窗、入户花园、大阳台等常规形式 可考虑在别墅等高端产品上加大产品创新力度，增加附加值； 普通居家住宅可采用较实用的低成本创新吸引客户； ????????（赠送地下室） ????????（赠送大露台） 本项目别墅户型设计建议——独栋 本项目别墅户型设计建议——联排 规划布局建议 组团划分 组团1： 高层住宅组团 组团2： 主题游乐园 组团4: 分时度假公寓 组团7： 北部住宅组团 组团5： 南部住宅组团 组团6： 中央别墅组团 组团3： 临湖住宅组团 组团8： 多层住宅组团 组团划分原则： 市政道路分隔； 物业类型不同。 规划布局建议 组团1 组团1： 高层住宅组团 高层住宅组团： 位于项目西面，紧邻新建的工业区，东、北、南三面景观资源丰富。 为创新桂林市场、拔高项目整体容积率，规划为25F的高层住宅。 北面无住宅，没有高层住宅阴影遮挡的问题，有利于提高项目土地的利用率。 规划布局建议 组团2 主题游乐园： 现代主题游乐园，区别于桂林自然山水观光的旅游。 与会所、商业等集中布局，以提高其聚集效应。 游乐园陆地及水上面积共约7万平米，地面及沿岸建议为极限娱乐园；湖面建议设置观光休闲游船、水战等项目。 组团2： 主题游乐园 因为独特 所以吸引 规划布局建议 组团3 临湖住宅组团： 由多层与小高层住宅组成，沿湖递退式排布住宅。 面临开阔湖面，景观良好，同时为南面的别墅营造安静的环境。 组团3： 临湖住宅组团 规划布局建议 组团4 分时度假公寓： 由3座25层的高层建筑组成，酒店式管理，业主有产权，达到投资与自住的结合。 位于市政路旁，紧邻规划县政府所在地。交通便利。 组团4: 分时度假公寓 规划布局建议 组团5/组团7 南部/北部住宅组团： 由高层、小高层、多层住宅组成。 最外围为高层住宅、中间为小高层住宅、临湖为多层住宅。使每一户都能欣赏到内部水景。 组团5： 南部住宅组团 组团7： 北部住宅组团 规划布局建议 组团6 中央别墅区： 建议由独立别墅