杭州涌金广场周边商业调研和商场本身市场定位.docxVIP

杭州涌金广场周边商业调研及商场本身市场定位 一．地理位置及周边商业 涌金广场位于杭州延安南路与西湖大道十字路口，紧临延安路与解放路传统商业区，南近吴山广场，东临杭州火车站，西靠西子湖。交通优势明显，四面临街，周边住宅为老城改造房，居民多数为老城区改造住户，人口数量偏低，但毗邻西湖旅游景点，旅游升值空间广阔。 涌金广场，是主体高五层的大型商业中心，集超市、商铺、娱乐、餐饮、银行、商住、办公于一体，此地段与武林商圈相比，在短时期内较难形成人气聚合。延安南路商圈商业气氛尚未形成，延安路上的繁华至解放路嘎然而止，且延安路在改造中，周末各时段来往人流偏少，马路两侧的商业商铺面积普遍小，多数为私营或者无品牌商店。其周边有解百元华、解百新世纪、银泰百货等商业网点，还有耀江广厦、吴山商城等一大批商家，商业竞争态势明显。 解百新元华和和新世纪已然“羽翼渐丰”，诸多潮牌旗舰店悉数落户，餐饮以新元华店为主，其中餐饮有星巴克、三上料理、青藤茶馆、酷圣石冰淇淋、新白鹿、汤匙、甘露坊、康师傅牛肉面等咖啡吧、日式料理、甜品屋等品牌，同时还有蓝色沸点KTV 、静博士养生美容、蓝狮子时尚书屋、屈臣氏、东方美剪、宝岛眼镜等特殊业态与以配套。丝芙兰化妆品旗舰店也在其中，但百货均以优衣库、only等中档青春品牌为主、周末商场不少的人气难以聚集新元华。 解百新世纪相对新元华定位高，为一体的多功能、智能化购物中心，周末人气比较聚集，但餐饮品牌较少，必胜客在商场正门沿街，较为醒目，主要业态以百货为主，化妆品、名表、珠宝首饰、少淑女服饰饰品、运动牛仔系列品及婴童服饰用品占据商场80%以上的面积。相比餐饮及辅助业态较少。 银泰百货相比解百定位在高档，其中不乏国际知名品牌，一楼化妆品、珠宝黄金、名表、女包、女鞋、男装等高档品牌琳琅满目，且价格不菲。化妆品：兰蔻、倩碧、H2O、贝斯佳、伊丽莎白雅顿、欧舒丹、BOSS等近35个品牌。黄金珠宝：施华洛世奇、周生生、周大福、CK、GUCCI、ENZO、明牌珠宝、中国黄金等22个品牌。名表：卡地亚、BURUERRY、DKNY、豪雅、浪琴等近18个品牌，GAP、HM专卖店也占据一楼很大面积。二楼为男装、男表、女鞋、运动馆、白鹿、韩潮小镇和韩村餐饮。三楼为少淑女装、饰品、内衣、女子SPA、美发美甲、绿茶餐饮、好乐迪KTV。四楼为淑女装、首饰、内衣、女子SPA。五楼为婴童服饰用品、孕装。负一楼为休闲服饰、生活超市、星巴克咖啡、电玩城、美食广场。整个商场定位高，但周末人气不足，餐饮区除去麦当劳外其它基本在负一楼， 二、涌金广场商业定位为中档偏高 重新对涌金广场购物中心进行经营定位，与武林商圈里银泰百货、杭百、杭州大厦等商场定位有所区别，经营定位应该在以旅游为单位的消费群。 以特色的旅游配套商业为涌金广场的商业定位，提供餐饮、购物、休闲、娱乐、住宿等各种服务的一站式消费场所。业态、业种的复合度要齐全，以旅游及到达型消费为主导方向，通过设置旅游附属商业及各类不同行业的专卖店、娱乐休闲场所、特色餐饮名店等覆盖各个层次不同类型的顾客，同时，其间也穿插各类土特产店以吸引游客。 使购物的便利性、齐全性、价廉性、舒适性达到和谐的统一。借鉴周边解百和银泰的百货品牌优势，突出比现有的百货公司更完全的服务配套。如大中小美食、电玩城、网吧、酒吧等休闲娱乐服务，集吃、游、娱乐、消遣多功能一体，是旅游者的消费地方，对周边居民也有同样的吸引力。 商场定位中档偏高，以知名品牌中小餐饮为主，22000方的体量，各类型的商业所占比重如下： 休闲、娱乐、餐饮等商业为60%，即13200方； 旅游辅助配套为30%，即6600方； 特色小吃及旅游纪念品商店占10%,即11000方。 根据以往招商经验对餐饮消费者偏好总结 消费者餐饮偏好：火锅：32.3% 中餐：30.8% 小吃：20.2% 西餐：8.7% 洋快4.2% 特色快餐：3% 其它美食：0.8% 消费者休闲偏好： 茶楼：27% 书店：18% 水吧：16% 咖啡：14% 冷饮店：13% 健身：8% 游泳：4% 三、结合周边商业状况涌金广场招商规划 集观光、休闲、餐饮、服务为主要商业定位。 一楼简餐和服务配套：咖啡店、面包房、日韩料理、冰淇淋店、甜品店、便利店、药房、洗衣店、旅行社。如：太平洋咖啡、必胜客、KFC、味千拉面、满记甜品、85度C面包房、便利店等。 二楼特色餐饮：如杭州菜、港式茶餐厅、川湘菜、韩国烧烤、日本料理等，如 外婆家、绿茶、避风塘、釜山料理、茶楼等中型餐饮。 三楼：休闲娱乐主题馆：网吧、SPA、酒吧会所、健身房、美发、电玩城、书局、眼镜店、土特产商店、特色小吃及旅游纪念品商店。 四、涌金广场策划方案及今后改造涉及的问题 商业策划方案楼层分割过于简单，各个商铺分割应该分明到商铺编号，便于今后工商备案和商家办