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清算后转让旧房 2007云南关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题补充意见 房地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用年限在2年以上(不含2年)再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。 2007辽宁房地产开发企业土地增值税清算管理办法 第七条 房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。 * 清算后转让旧房（续） 2008北京房地产开发企业土地增值税清算管理办法 房地产开发企业建造的商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围 2006财税21号关于土地增值税若干问题的通知 2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知 * 预计工程成本（续2） (三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 注：房地产开发产品在建造过程中按照政府相关文件规定应该缴纳的，且有确定的金额或者有具体收取标准的各项费用。 * 预计工程成本（续3） 2010年度青岛企业所得税汇算清缴若干问题的公告 房地产企业预提报批报建费用，应提供政府相关部门关于此项收费的文件规定，或者企业能够提供相关政府部门发出的缴费通知书。 对于房地产企业预提税前扣除的报批报建费用，主管税务机关应纳入跟踪管理，对于按规定应缴纳但是超过3年仍未上交的，应计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时再准予税前扣除。 * 交付使用—竣工决算 交付使用后，税务机关重新核定毛利率 如果计税毛利率小于核定毛利率，主动追征交付使用前对应的企业所得税。 如果计税毛利率高于核定毛利率，被动等待开发商办理竣工决算，不予退税或抵税 在办理竣工决算前，按照计税毛利率与核定毛利率孰高的原则，继续作相应的纳税调整增加处理 * 毛利率的各年适用及调整 例一，计税毛利率15%，核定毛利率18%，实际毛利率20%，则 1、交付使用前按照15%计算毛利 2、交付使用当年按照3%（18%－15%）追征确认以前年度毛利，不追溯调整 3、交付使用当年至办理竣工决算前，按照18%计算毛利 4、竣工决算当年按照2%（20%－18%）追征确认以前年度毛利，不追溯调整 * 毛利率的各年适用及调整 例二，计税毛利率15%，核定毛利率14%，实际毛利率17%，则 1、交付使用前按照15%计算毛利 2、交付使用当年不需要调减以前年度毛利 3、交付使用当年至办理竣工决算前，按照15%计算毛利 4、竣工决算当年按照2%（17%－15%）追征确认以前年度毛利，不追溯调整 * 毛利率的各年适用及调整 例三，计税毛利率15%，核定毛利率18%，实际毛利率14%，则 1、交付使用前按照15%计算毛利 2、交付使用当年按照3%（18%－15%）追征确认以前年度毛利，不追溯调整 3、交付使用当年至办理竣工决算前，按照18%计算毛利 4、竣工决算当年按照4%（18%－14%）调减以前年度毛利，不追溯调整，不予退税 * 竣工决算内容 1、工程结算——不完全制造成本 施工单位编制，建设单位审核 2、财务决算——完全制造成本 建设单位编制，社会审计 3、土地增值税清算——房地产开发 明确公共配套设施的归属 4、调整土地增值税与企业所得税差异 * 竣工决算年度会计处理 结转营业收入和成本、税金 借：预收账款 贷：主营业务收入 借：营业税金及附加 贷：应交税费 借：主营业务成本（已售） 开发产品 （未售） 贷：开发成本 * 视同销售 2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 2008国税函828号关于企业处置资产所得税处理问题的通知 * 开发产品转为自用 1、企业所得税 成本转账，历史成本延续，递延纳税 2、土地增值税3.2 成本转账，历史成本延续，递延纳税，未来对外转让时按照转让处理 3、营业税、契税 内部处置，无 4、房产税：照章征收 * 外部处置计税价格 确认收入(或利润)的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （