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房地产建筑与规划基础知识讲义2
与房地产有关的相关建筑概念
1.房地产开发的基本流程及其周期
(1)前期开发
从立项到开工,一般在6个月到一年时间
(2)建设施工(含配套工程)
A.多层:从开工到建成一般在8个月至一年时间。
B.小高层:从开工到建成一般在12个月到18个月时间。
c.高层:从开工到建成一般在18个月到24个月时间。
其中建筑安装工程期易计算,配套工程期难估计。
2.建筑容积率:=小区总建筑面积/小区总用地面积*100%;地下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。
3.房屋的基底面积:是指建筑物首层的建筑面积。
4.建筑密度
指建筑物底层面积与建筑基地面积的百分比。
5.低层住宅:1-3层
多层住宅:4-6层
中高层住宅:7-9层
高层住宅:10层及10层以上住宅
6.单元式住宅
由多个住宅单元组合而成,每一个单元均设有楼梯(电梯)。
7.地下室
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2。
8.半地下室
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2。
9.建筑面积:
(1)房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙外围以内水平投影面积之和。
(2)包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖,结构牢固,层高米以上(含米)的永久性建筑。
(3)房屋的建筑面积包括使用面积和公共面积二个部份。
10.房屋的公共面积
房屋的公共面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积,包括层高超过米的单车库、设备层或技术层,室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。
11.房屋的公共面积如何分摊
每户应分摊的公共面积按如下原则进行计算:A.有面积分割文件或协议的,应按其文件或协议进行计算。B.如无面积分割文件或协议的,按其使用面积的比例进行分摊。
12.哪些公用面积应分摊
应分摊的公用建筑面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有维护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
13.哪些公用面积不能分摊
不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层;为多栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。
14.计算全部建筑面积有哪些?(按国家规定共15条)
(1)永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积总和计算。
(2)屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在米以上部位计算建筑面积。
(3)穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在米以上的,按其水平投影面积计算。
(4)楼梯间、电梯(观光梯)井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
(5)房屋天面上,属永久性建筑,层高在米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面结构屋顶设计在米以上的部位,按外围水平投影面积计算。
(6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
(7)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算建筑面积,无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积。
(8)与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。
(9)建筑间永久性的封闭架空通廊,按其外围水平投影面积计算建筑面积。
(10)地下室、半地下室及其相应出入口,层高在米以上的,按其外围(不包括采光井、防潮层及保护墙)水平投影面积计算。
(11)有柱或有围护结构的门廊、门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
(12)有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的,当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时,按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积;在建筑施工图报建时,还没有设计数据的,幕墙
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