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浅析《物权法》对物业管理的影响 浅析《物权法》对物业管理的影响作者：佚名 时间：2017-9-26 浏览量： 《物权法》的制作是我国的一件大事,关系到每个公民的切身利益。其中建筑物区分所有权部分以及相关物权的定义与物业管理密切相关。其意义在于她从法律层面界定了建筑物区别所有权的三个权利,即区分所有建筑物专有部分的专有权,区分所有建筑物共有部分的共有权,以及建筑物区分所有权人的管理权。这为建立物业管理的法律体系奠定了重要的基础。物权法出台后。《物业管理条例》及其他相关法规将根据物权法不断完善物业管理方面的规定。 一、《物权法》在物业管理方面引发变化的几点主要内容 从总体上看,《物权法》中的建筑物区分所有权部分基本上延续了《物业管理条例》的规定,但有一些内容发生重大的变化,主要体现在下列几个方面: 、明确规定了业主投票权的确定方式及议案通过的双多数原则 《物业管理条例》中规定了业主具有投票权,但对业主投票权的确定方式并没有强制性要求,投票权的确定方式由业主制作业主大会议事规则予以明确。为了保证业主大会首次会议的召开,各地方人大及常和会在其制定的地方法规中都对首次业主大会的投票权进行了规定,一般为按户或套进行计算并与房屋建筑面积结合,并且还限制了单一业主的投票权上限。对此问题,《物权法》并没有采取《物业管理条例》放权的方案,而是统一规定业主投票权的确定方式为建筑面积与人数相结合,业主共同决定的事项应得到双多数通过,既得到占建筑总面积过半数的业主的同意,又得到占业主总人数过半数业主的同意。按照《物业管理条例》的规定,普通议案需要物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加,并且经过会业主所持投票权1/2以上通过,特别议案才必须经一体业主所持投票权2/3以上通过,这样从理论上说,普通的议案权需全体业主所持投票权的四分之一以上即可通过。而《物权法》规定了双多数原则,普通议案的通过需要得到占建筑总面积过半数,且占总人数过半数的业主同意,特别议案的通过需要得到占建筑总面积三分之二以上,且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决议的双多数原则是为了平衡大业主与小业主的利益,避免大业主独霸业主大会,但同时这也将使业主大会通过决议更加困难。 2、建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要 停车管理在物业管理中矛盾日益突出,《物业管理条例》中也无相关条款可以成为管理的指导性意见,而《物业法》则规定“建筑区划内,规划用于停滞不停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停滞不停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”,明确了车位、车库应当首先满足业主的需要的原则,为相关法规在停车管理方面的修订和完善提供了依据和方向。 3、将住宅改变为经营性用房需有利害关系的业主同意 《物权法》规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营用户的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”。行政法规对房屋用途有严格限制,居住用房改为非居住用房需要相关部门进行审批,但即使“居改非”通过了行政部门的审批,《物权法》仍试图从民法角度对此作出第二层限制,要求“居改非”必须要取得有利害关系的业主同意,这对于普通业主而言,更多了一层保护,有利于避免因行政失误而损害其他业主的利益。 4、业主大会取得诉讼主体资格 《物业管理条例》受制于立法权限,没有提及诉讼主体资格问题,业主委员会诉讼主体资格是通过最高人民法院[2002]民立他字第46号复函加以确认的。而对于业主大会及业主个人的诉讼主体问题,现在法学界普遍认为,业主大会并不具有诉讼主体资格,不能以自己的名义进行诉讼,司法实践中似乎也还没有法院允许业主大会进行诉讼的案例。 而《物权法》中规定“业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养 浅析《物权法》对物业管理的影响作者：佚名 时间：2017-9-26 浏览量：动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。”、“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”,这样赋予了业主大会诉讼主体的资格。 二、《物权法》对物业管理的实际影响 、物业管理意识行为方面的影响 对于行政主管部门,《物权法