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深圳26住宅类物业服务项目2017～2017年经营状况大调查 深圳26住宅类物业服务项目2017～2017年经营状况大调查作者：佚名 时间：2017-5-11 浏览量： 物业服务企业的“民生问题” ——深圳26住宅类物业服务项目2017～2017年经营状况大调查 ：《住宅与房地产·物业管理》2017年第4期　 “大老板的钱一个子儿都不能少；员工的工资还要多发；业主的钱还不想给，能少给就少给。” “《劳动合同法》之后，我们算了一下账，光一年几个法定节假日的加班工资就有8万多。” “制造业可以向内地转移，我们服务业怎么转移?” “物业管理这碗饭不好吃，凡遇到大事，都和物业管理挂上钩。” “政府在讲关心民生，在我们最困难的时候，政府也应该有所行动，关心我们的‘民生问题’。我们为民生、为社会做了多少事?” 最近在本刊协办单位的一次活动中，记者听到深圳物业圈的老总们你一言我一语，叫苦不迭，讲得最多的就是物业企业的经营成本屡年升高，物业费价格不但不见涨还有业委会闹着要降，物业行业亟待自救和突围。 这也正是本刊正在着力调查的问题。物业服务企业作为社会的细胞，每个社区的运营者，同样需要生存，需要有人来关注其“民生问题”。通过为时1个月的调查，共有20余企业26个住宅项目提供了其从2017年到2017年5年来的收支数据明细。我们对这些资料进行了归纳分析，让数字说话，物业服务企业是不是正在面临着具体的生存问题?有何种程度的艰难? 物业费五年不变，哀企业之多艰 位于深圳龙岗的某大型住宅项目自2017年以来的收费标准一直是普通多层1元／月·㎡，别墅、排屋1．5元／月·㎡，商铺2元／月·㎡。该项目由知名地产开发，其下属的知名物业公司管理。该公司有关人士告诉记者，“可以说，我们这个项目单凭正常的物业收入是不能满足小区的日常管理支出，肯定会出现亏损。主要是因为本小区物业管理费单价太低，根据收支测算，为保证收支平衡，多层的物业管理费最低要达到1．5元／㎡，别墅、排屋达到2．2元／㎡，商铺达到3元／㎡。”按他的测算，这个项目的所有物业类型必须将物业费提高50％才能达到收支平衡。 但是，测算只是纸面的测算，实际的情况是，5年来物业费一分钱都没有涨。好在这是上级地产公司的项目，在小区成立初期，地产公司从产权属于地产公司的会所、停车场、商铺等方面给予了一定补贴；在经营期间，物业公司又给管理处解决了一些困难，如帮管理处直接承担了一些大笔的机电设备保养、水池清洗费用；本应上缴物业公司总部的管理酬金也得到适当的减收。饶是如此，看账面的数据，这个项目2017年仍旧亏损达130万，亏损率达14％。 另外一个知名地产商属下的物业公司经理表示赞赏本刊“为民呼吁”的初衷，但是由于数据方面的顾虑不能接受本刊的调查采访，他只是告诉记者，“我们在配合集团的要求，就算亏损，也会补贴。和那些完全走向市场的企业还不一样。” 在本刊所采访的26个住宅项目中，除了某企业的2个项目未透露物业费价格外，只有2个项目的高层住宅物业费有变化，但不是升高，而是降低，项目G降低了23％，项目V降低了20％，其它22个项目物业费5年没有任何变化。 业主可以将住宅小区看作是一个安心憩息的家园，但对于物业服务企业来讲，它绝对不是一个和社会大环境隔绝的“世外桃源”。物业服务企业在经营上，和其它任何企业一样，要面临着用工成本上涨的问题、如何跑赢cPI的问题、规避法律风险的问题。(见表二：《深圳市 深圳26住宅类物业服务项目2017～2017年经营状况大调查作者：佚名 时间：2017-5-11 浏览量：2017—2017年最低工资标准和cPI增长情况》) 用工成本5年平均提高24％，拖累物业经营 在大环境的影响下，物业服务企业的经营成本在不断提高。在所收集的较为详细、明晰的19个项目资料中，本刊对每个项目的经营成本作了整理和分析。首先可以得出的一个结论是，人工成本5年的平均增幅为24％，而总支出的平均增幅为17％。也就是说，在这个劳动密集型的行业里，人工成本增幅高于总支出增幅，是人工成本在拖累总的经营状况。有一个业内人士普遍认可的一个规律是，人工成本在总成本中往往占到50％左右。 同时，我们对提供人工成本非常详细的8个项目的关键岗位成本变化做了进一步的分析，从中可以看出，用人量最大的保安和保洁因为最低工资标准提高的原因，这两个岗位的工资普遍得到了20％～40％的提高，有的甚至达到了60％强，这和5年深圳市特区内外最低工资标准增幅基本一致；同时，维修工和客服人员的工资也