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物业公司经营管理知识问答题 物业公司经营管理知识问答题提要：小区公共区域的经营是否不仅包括各种形式的广告，还包括公共房屋、公共场地等租赁收入以及其他各种变相收入是的，利用物业共用部位 物业公司经营管理知识问答题 1、物业公司是否为盈利性机构？ 是，物业公司是企业，企业一定是盈利性的机构。 2、如果是盈利性机构，物业的收入是否只能是物业管理费收入？ 是。通常物业公司的收入来自三部份：一是主要，是物业管理费。物业管理费的收费标准通常是参考物价部门或是物业管理条例的相关说明。二是小区物业商业用房的房租，三是小区经营性收入的提成（或叫补贴）。 3、如果只能是物业管理费的固定收入，如何避免物业通过降低服务水准和其他必要支出成本而谋求更大利润空间？ 物业行业在国内毕竟是个新兴的行业。政府的监管存在一定的漏洞。法规条文的制定相对市场的发展有一定的滞后性。通常政府制定的针对物业行业的服务标准都是参考性质的，有上下浮动的比例。所以，在没有权威标准做参考的情况下，通常无法对物业的服务是否符合合同规范及其资质等级的要求，会存在岐义。就现实情况来说，的确存在不少物业公司收钱不办事，或收钱不把事情办好的状况。 另外一个因素则在于：物业合同的制定也存在相当大的漏洞，物业节约成本支出成本的做法能常都是能过合同漏洞来节约成本的。物业合同的条款很多都来自于“默认的理解”。并没有相对明确的说明。对“默认的理解”，会由于人们对事物的认知不同而产生不同的标准。所以，对很多无参考标准而按照“默认的理解”来执行的条款，往往就出现业主认为物业公司达不到合同所要求的标准，而物业公司则会认为他们已经做到了合同条款。 举个简单的例子：一份物业合同中的某个条款内容为：“对公用部位的绿化为三个月修剪一次，修剪所产生的人工，人员管理及材料等相关费用由物业公司报业主委员会审批后，从小区的经营性收入内扣除。”咋一看这个条款并没有太大的问题。字面意思及通常性的理解都知道是什么意思。政府部门对这小区绿化这块也有参考性规定是三个月修剪一次。但真正的问题是：三个月修剪一次后，修剪的效果如何判定？如果没有修剪，也许没有问题。但修剪了，就会有修剪的效果，而由于这个修剪效果没有可供参考的依据或标准。这时候就会由于个人理解的不同而对产生岐义。但对物业公司来说，他并没有违反合同，他做到了三个月一次的修剪，合同中没有规定修剪需要达到什么样的要求，那么，物业公司自然也可以按照他们所认为的标准执行。这样一来，假如一个不是很负责的物业公司，自然可以通过合同上的漏洞来节约其成本。 所以，避免物业公司为节约自身成本而降低服务水平的做法，一定需要在进行物业招标时认真制定物业合同，合同条款越详细越好，也可以在合同中可以提出类似这样的要求：如果业委员认为物业的服务水平没有达到业主的要求，可以就部份具体条款进行补充性说明。另外一种做法就是参考酒店管理的做法，制定酬金制的合同，按物业提供服务的标准不同而付出相应的物业酬金。这个做法对合同条款更需做细致说明，并且是越细致越好。 4、如果物业为谋求更大利润空间或改善自身状况，是否物业就有权利独自取得小区内公共区域的经营所得？ 没有权利。小区公共区域的经营性收入归全体业主所有。经营性收入是做为小区公共部位的维修资金，物业公司只是代为经营和维护管理。经营所得收入开支的财务报表政府要求至少半年对全体业主公示一次。如果没有公示，则可以视为物业公司在违法经营。即使物业服务合同中写明小区公共区域的经营性收入由全部归物业公司，同样可以视为物业公司违法经营（我想再牛的合同也不能和法律相抵触吧）。 目前有一种情况相对会特殊一些：在一些老旧小区，由于没有物业或者以前的单位集资建房的，很大一部份目前会由社区或者街道代为管理。假如政府对这些老旧小区引进物业管理的话（主要考虑有物业管理无论对单位建的单元楼还是老的居民房总是利大于弊的），则会根据实际情况对这类小区的物业进行一些调整。由于是老旧小区，很多居民并没有太多物业的概念，所以物业费通常对居民只收取很少一部份（也有可能前期不收费物业费），另外一部份前期由政府财政补贴居多，后期则会和小区居民协商好，将部份小区的公共区域的经营所得（通常是停车位的收费，当然也有可能是其它的），全部归由物业公司所得，以弥补物业费的不足。在这种特殊情况下，物业公司也依然只是得到部份小区的经营所得（相对新的小区会偏多），但仍然是没有权利得到全部经营所得的。 5、如果物业没有法定权利独自取得小区内公共区域的经营所得，这些经营所得是否归全体业主所有？ 国务院的《物业管理条例》第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物