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第四节 租赁合同 P264 租赁可以区分为使用租赁和用益租赁，仅以使用为目的的，称为使用租赁；以使用及收益为目的的，称为用益租赁。 《合同法》第二百一十二条　【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 二、租赁合同的特征 1．租赁合同是转移使用权的合同。 在我国，一个具体的租赁合同的内容，是否包括收益，应依法律规定或依双方当事人约定。 2．租赁合同是不要式合同 城市房屋租赁合同为要式合同 3．租赁合同的标的物为特定的不可消耗物 在特殊情况下，物的部分也可以作为租赁合同的标的物。 4.租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同 《中华人民共和国城市房地产管理法(2007修正)》第五十四条　房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。 （—）租赁合同的内容 《合同法》第二百一十三条　【合同的主要条款】租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 《合同法》第二百一十四条　【租赁期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。　　租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 （二）租赁合同的形式 《合同法》第二百一十五条　【租赁合同的形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 （一）出租人的主要义务 P267 1．租赁物交付及保持租赁物适租义务 2．出租人的维修义务 3．权利瑕疵担保义务 1．租赁物交付及保持租赁物适租义务 　第二百一十六条　【出租人基本义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 2．出租人的维修义务 《合同法》第二百二十条　【租赁物的维修】出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 《合同法》第二百二十一条　【出租人履行维修义务】承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 3．权利瑕疵担保义务 　 《合同法》第二百二十八条　【租赁物的权利瑕疵】因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。　　第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 （二）出租人的主要权利 　 《合同法》第二百一十九条　【未正当使用租赁物的责任】承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 （三）承租人的义务 1．按约定使用与按性质使用 2．妥善保管义务 3．添附禁止义务 4．禁止转租义务 5．租金支付义务 6．返还租赁物义务 1．按约定使用与按性质使用（违反此义务，出租人可解除合同并要求赔偿损失） 《合同法》第二百一十七条　【承租人基本义务】承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 《合同法》第二百一十八条　【正当使用租赁物的责任】承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 2．妥善保管的义务 《合同法》第二百二十二条　【租凭物的保管】承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 3．添附禁止的义务 《合同法》第二百二十三条　【租赁物的改善】承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。　　承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 4．禁止转租义务 《合同法》第二百二十四条　【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 出租人 承租人 次承租人 三人关系是： （1）出租人与次承租人之间无合同关系 （2）若无特别约定，承租人可以从中赚取租金差价 （3）次承租人损害租赁物的，其权利主张方式为：①承租人就次承租人行为对出租人负责，承担损害赔偿责任（合同相对性）；②尔后，承租人可向次承租人主张违约损害赔偿；③出租人不可