交付房屋改变建筑事项经过行政审批或符合建筑规范是否构违约.doc

交付房屋改变建筑事项经过行政审批或符合建筑规范是否构违约？ 时间：2012-04-11 10:55:14????文章分类：理论实务交付房屋改变建筑事项经过行政审批或符合建筑规范是否构违约？ ——黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷上诉案评析 ????????????????????????上海建纬（杭州）律师事务所? 赵庆周律师 关键词：商品房预售? 行政审批? 建筑规范? 质量瑕疵?? 违约 问题提出：在商品房预售合同纠纷中，交付房屋所改变的建筑事项已经经过行政机关审批或者符合建筑规范，该种情形下开发商是否构成违约？若构成，开发商该如何承担违约责任？ 关联问题：在商品房预售中，开发商用于宣传的沙盘模型在何种条件下构成要约？对所购房屋显而易见的瑕疵，业主在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议且入住的情况下是否构成对房屋现状认可？ 案件名称：黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案 法院观点：交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。 案情简介 原告（二审上诉人）：黄颖。　　被告（二审被上诉人）：北京美晟房地产开发有限公司，以下简称“美晟房产公司”。　　法定代表人：杨美玲，该公司总经理。 2003年8月17日，原告黄颖与被告美晟房产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：黄颖（买受人）购买美晟房产公司（出卖人）预售的美然·北美态度（又名“美利新世界”）E-7幢2单元502号商品房一套，建筑面积143.4平方米，总金额567 864元。2004年8月16日，美晟房产公司给黄颖发出《入住通知书》，现在黄颖已办理入住手续，并已交纳所购房屋价款。同月，黄颖给美晟房产公司发函反映窗外钢梁一事。然美晟房产公司对该问题迟迟未能解决，后黄颖向人民法院提起诉讼。　　一审法院在审理中查明，2003年6月30日，北京市建筑设计研究院审查批准的被告美晟房产公司施工图中，诉争房屋外设计有装饰钢梁。在美晟房产公司为预售房屋而展示的沙盘图上，诉争房屋外无装饰钢梁。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中，对客厅外存在钢梁一事未约定。现诉争房屋经验收合格，竣工图也经政府有关部门审核批准。上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、沙盘图照片、北京市建筑工程施工图、设计文件审查报告、竣工图等证据证实。据此，北京市大兴区人民法院于2005年3月20日判决：驳回原告黄颖的诉讼请求。诉讼费50元，由原告黄颖负担。 黄颖不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。二审中，上诉人黄颖提交由有资质证书的北京首都工程建筑设计有限公司出具的一份报告。报告主要内容为：为不影响黄颖、王永旗、吴卫兵、韩峻巍、莫莉、刘羽、赵远昭等5楼住户的采光，美利新世界D户型5层房屋外装饰钢梁的底部横梁以从现位置上移55厘米重新焊接为宜。经质证，对北京首都工程建筑设计有限公司的上述报告，双方当事人均无异议。二审法院认为一审判决认定事实不清，导致判决结果失当，应当纠正。据此，北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项规定，于2005年7月8日判决：　　一、撤销一审民事判决；　　二、本判决生效后10日内，被上诉人美晟房产公司将上诉人黄颖所购房屋窗外的装饰钢梁横梁上移55厘米并重新焊接。　　一、二审案件受理费各50元，由被上诉人美晟房产公司负担。　　本判决为终审判决。 双方观点 原告诉称：原告通过签订合同，购买了被告预售的一套房屋。在办理入住手续时原告发现，该房屋客厅窗外有一根用于装饰的钢梁。这个钢梁不仅遮挡窗户，给原告造成视觉和心理障碍，还威胁原告的人身、财产安全和隐私权。在原告与被告签订合同过程中，被告没有以售楼处的沙盘图、展示的样板间或者其他任何宣传资料，向原告明示窗外有这个钢梁，更没有在购房合同中约定窗外有钢梁。原告多次以书面方式要求被告解决这个问题，但被告均以各种借口拒绝。故请求法院判令被告拆除原告窗外的装饰钢梁，并负担本案诉讼费用。　　被告辩称：原告所诉窗外有钢梁情况属实。这个钢梁是从整个小区的美观与协调考虑，按照经政府相关部门批准的小区建设设计图纸安装的，且符合建筑规范。现在整个小区已经竣工，并经验收合格。原告应该考虑整个小区的利益，况且现在原告已入住，表明其对房屋的现状也认可。故不同意原告的诉讼请求。??? 黄颖不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉称：1.本案是合同纠纷，双方都应当按合同约定行事，法院也应当按合同约定解决纠纷。一审既然承认双方在合同中对有无横梁并未约定，就不能对这个合同未约定的问题添附“政府有关部门审核批准”等条款；2.上诉人购买的是期房