鹤山市地块项目前期市场研究报告.doc

鹤山市地块项目 前期市场研究报告 广东中原地产代理有限公司 二OO八年三月  前 言 经与贵司就开发地块项目的前期策划事宜初步接触，就本项目的市场调查、整体定位、项目开发策略等事务，我们已成立专项工作小组，以广泛的市场调研为基础、以专业的建议为指引、以科学的操作为手段、以利润最大化为目的，根据区域市场特性和项目地块现状，充分挖掘项目的资源优势，加以专业发挥，配合贵司企业运作策略，确保本项目成为贵司在房地产开发业务上迈出成功的一步，并务求使本项目成为鹤山市房地产市场大型、高尚社区的典范。 目 录 第一篇：项目投资环境及区域房地产市场分析 6 一、鹤山经济状况分析 6 1.区域概况分析 6 1.1鹤山概况 6 1.2面积与人口 6 1.3区域交通 7 2.区域社会经济运行态势 8 2.1区域经济发展战略 8 2.2区域经济运行情况 9 二、城市规划状况分析 3 1.城市经济发展规划 3 2.城市建设规划 3 2.1规划目标 0 2.2战略部署 0 3.工业园区建设 1 3.1沙坪镇南基地 1 3.2新材料产业基地和龙口、桃源市级工业园 0 三、房地产市场分析 1 1.宏观市场 1 1.1固定资产投资带动房地产发展 1 1.2房地产投资稳步发展 2 1.3成交量呈现量增价升 2 2.土地市场 7 2.1居住用地挂牌数量占绝大部分，工业用地为补充 7 2.2工业用地面积占比上升，地块面积参差不齐 7 2.3大面积的住宅地块挂牌很少，小面积地块冲击地产市场 8 3.房地产政策 10 3.1 2007年出台的房地产政策 10 3.2 重大政策点评 13 4.微观市场 16 4.1住宅市场分析 16 4.2别墅市场分析 36 4.3市场未来三年供应情况 52 5.竞争对手分析 53 5.1竞争对手的甄选 53 5.2竞争对手分析 55 第二篇：项目定位 59 一、项目状况分析 59 1.项目地块与资源分析 59 1.1地块周边资源情况 59 1.2项目地块资源情况 60 2.项目SWOT分析 61 2.1优势分析（ S ） 61 2.2劣势分析（ W ） 61 2.3机会分析（ O ） 63 2.4威胁分析（ T ） 63 3.项目战略构建 63 二、项目市场定位 64 1.竞争力提炼 64 1.1项目自身要素提炼 64 1.2市场要素提炼 65 1.3消费者特征提炼 65 2.项目市场定位 66 3.项目形象定位 67 4.目标客户群定位 67 4.1客户的来源构成 68 4.2目标客户特性分析 70 5.价格定位 71 5.1定价原理 71 5.2价格定位推导 71 5.3价格修正 73 三、规划设计建议 74 1.总体规划设计建议 74 1.1建筑空间布局建议 75 1.2道路系统布局建议 77 1.3绿化景观布局建议 78 1.4公建配套系统建议 88 1.5商业规划 96 2.建筑风格建议 100 2.1项目风格选择 100 2.2建筑风格表现 102 3.项目分期开发策略 107 3.1分期开发思路 107 3.2首期开发部署 108 3.3分组团开发强度建议 110 4.项目产品建议 111 4.1产品组合建议 111 4.2各类型产品建议 112 4.3各期产品组合策略 113 4.4各产品优选户型参考 116 4.5产品价值提升之道 124 4.6室内空间布局装修概念提示 128 四、前期策划报告总结 134 1.市场篇 134 1.1市政规划利好不断，区域环境有望明显改善 134 1.2政策调控力度加大，市场发展趋向成熟 134 1.3品牌发展商入住鹤山，助推房地产市场升级 135 1.4产品供应日趋丰富，客户选择多样化 136 1.5市场容量有待激发，未来市场竞争将异常激烈 137 2.定位篇 138 2.1市场定位 138 2.2市场形象定位 138 2.3产品定位 138 2.4客户定位 140 2.5价格定位 142 3.开发策略篇 142 3.1项目开发配套先行 142 3.2开发分期分组团策略 143 3.3首期产品规划建议 144 3.4首期产品面积配比建议 145 3.5首期产品推售思路 146 3.6地下部分功能调整建议 147 3.7商业功能建议 147 第三篇：项目经济效益分析 149 投资分析研究摘要 149 一、项目经济效益评价说明 151 1.经济评价原则 151 2.经济评价假设 151 二、项目经济技术指标 152 1.项目地块参数 152 2.项目规划参数设定 152 3.开发建设进度及经营组织与实施计划 153 三、项目投资估算 154 1.项目开发成本估算 154 2.项目开发费用估算 155 四、项目收入估算 156 1.项目销售收入估算 156 2.项目销售税金及附加