华南板块大盘二手楼市调查报告.docVIP

华南板块大盘二手楼市调查报告 网易广东房产　 查看广东房产部落 2005-01-07 14:29:24 来源: 楼市情报 ? ?不良信息举报 查看评论 发表评论 　　广州市房管局的统计数字显示，2004年第三季度广州二手商品房成交量保持稳定增长，占同期广州商品房总成交量的近半壁江山（48%）。其中，番禺二手商品房成交53.56万平方米，列全市第一位，在全市二手房成交总量中的比重也达到22.25%。种种迹象都显示，番禺楼市在整个广州楼市中的重要地位已经不仅仅在于其一手楼市的活跃了，其二手楼市的表现也举足轻重。 　　而在番禺二手楼市中，公认的有两大支柱，一是洛溪板块，二是以祈福新邨为领头的华南板块。番禺每月成交的二手房中有七、八成是来自这两个板块。洛溪板块是番禺楼市中起步最早，发展最成熟的区域，目前这一板块的二手房源充足并逐步放量增长。同时，这一板块成熟的开发和配套生活环境，以及其与广州的近距离，都使市场对其二手楼市有很好认可度，交易活跃。《楼市情报》第二辑就对此有过专题关注。 　　华南板块主要是1999年华南快速线建成通车后在迎宾路周边兴起的大型楼盘，包括星河湾、华南新城、广州雅居乐、华南碧桂园、锦绣香江和南国奥园，是在王志纲全国楼市看广东，广东楼市看华南的策划中正式得名的。而与番禺大桥建设同步的广地花园以及90年初就已起步当时已相对成熟的祈福新邨，由于地理位置、开发规模、开发模式以及居住理念主张等方面的相近，也一并被纳入进来，并称八大金刚。随后，钟村的锦绣生态园受益于华南板块大盘对番禺楼市的促动，也开始着力吸引外区买家。而到了2003年底，广地花园由于重复抵押事件淡出华南市场，锦绣生态园则以离新火车站最近的概念最为市场关注。 　　华南板块仅这八个大盘总的规划占地规模就达1000多万平米，规划建筑面积近2000万平方米，规划居住人口40万人。并且，截至目前已经发售单位4万多套，入住人口10多万。这些数字足以显示出华南板块在整个广州楼市的重要份量。同时，华南板块各楼盘产品也呈现出多样性，多层洋房、小高层洋房、高层洋房以及别墅供应量都不小；户型方面，从50平方米至80平方米的公寓、两房、小三房，到100多平方米的普通大户人家，再到二、三百平方米的豪宅，都有选择。这些都为华南板块二手市场的成长准备了良好基础。 　　但是，相对洛溪板块，华南板块中除祈福新邨有10多年的发展外，其它几个大盘都只有3年左右的开发历史。整个板块还处于大规模的开发成长阶段，一手房源充足。除祈福外，各大盘的二手房源都还没有放量，市场对其二手市场的认知度还较弱。并且，由于整个板块范围较大，各楼盘相互独立性强，使得这一板块二手市场表现出多样性，各个大盘的在这方面各有状况，有精彩，也有无奈。 　　钟村：楼价与炒作不无关系 　　各大盘相继进驻华南板块掀起华南旋风的时候，钟村距离祈福新邨不远的锦绣生态园也在同步开发建设中，但市场并没有将目光投过去。即使是在2003年初锦绣生态园以1950元的起价开始有意识地吸引广州买家的时候，市场对钟村楼市的关注也并不热切。 　　这种状况在2003年底开始迅速改观――广州新火车远址钟村石璧，对于钟村房地产市场无异于天上掉馅饼的利好。一方面是处于低位的价格水平，一方面是极具区域带动力量的重点项目，使钟村楼市的潜力迅速被放大，大大刺激了市场热情。锦绣生态园开始成为华南板块销售最活跃的楼盘。 　　一年内房价上涨1000元/㎡ 　　在这一年时间里，锦绣生态园就发售了翠屏苑、乐满园、菁华轩以及水云居等4个组团和独立项目锦绣趣园，销售量达3000套左右。 　　与此同时，锦绣生态园以新火车站这一利好，大力宣扬重估该盘房地产价值――20万能变成35万，在进一步吸引自住型购买的同时，吸引了大量投资客的投入。温州购房团对钟楼市的光顾就一度引起市场关注。《楼市情报》接到的读者关于投资钟村房地产的咨询也在一段时间内激增。目前，不论是销售人员的介绍还是大小中介代理公司的分析判断，都认为钟村楼市的买家购成中，自住和投资平分秋色。 　　在这样的市场状况下，房价也开始涨了。锦绣生态园采取了持续微幅调升的策略，保持对市场的刺激。现在锦绣生态园每周调整一次销售价格。另一方面，从二手市场中可以明显地反映出，在投资锦绣生态园的买家中，纯粹的短期炒楼的比例较大，也使钟村楼市整体呈现出交易活跃、价格不断上升的表象。截至目前，锦绣生态园以及锦绣趣园多层洋房毛坯房实际成交价已经达到2700～3000元/㎡左右。锦绣生态园新动工建设的小高层组团水云居毛坯房售价更是达到3600元左右。而商铺价格更是出现翻番的情况，去年商铺普遍售价在6000～7000元/㎡左右，目前商铺售价则多在9000～15000元/㎡左右。 　　对于这样的价格水平，市场普遍认为跟投机性炒作不无关系。锦