地产估价习题1.doc

《地产估价》习题 1、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表： 实例A 实例B 实例C 实例D 实例E 成交价格（元/平方米） 5100 5800 5200 5300 5000 成交日期 2002.11.30 2003.6.30 2003.1.31 2001.7.31 2003.5.31 交易情况 +2% +21% 0 0 -3% 房地产状况 区位状况 0 -3% +3% +1% 0 权益状况 -2% 0 +2% -1% -1% 交易实物 -4% -5% -2% +2% +1% 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，然后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价。（如需计算平均值，请采用简单算术平均） VA=5100*100/（100+2）*（1+1%）4*100（100*1/3+98*1/3+96*1/3） VC=5200*（1+1%）4*100（103*1/3+102*1/3+98*1/3） VE=5000*100/（100-3）*（1+1%）3*100（100*1/3+99*1/3+101*1/3） 2、某栋写字楼，土地面积4000平方米，总建筑面积为9000平方米，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日-2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/平方米，建筑物重置成本为1300元/平方米。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。 其他的相关资料如下： （1）门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为10万元，可回收残值30万元，重新购建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。 （2）该栋写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。 （3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。 （4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8% （5）假设除空调以外，残值率均为零。 试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。 （1）计算房地的重新购建价格 土地的重新购置价格=2000*4000=800 建筑物的重新购建价格=1300*9000=1170 （2）计算建筑物的折旧 物质折旧（建筑物重置价格1170万元，自然寿命60年，经济寿命45年，有效经过年数10年）： 门窗等损坏的修复费用为：3万元 装修的折旧额为82.5*1/5*4=66 设备的折旧额为250*1/15*9=150 长寿命项目的折旧额为（1170-3-82.5-250）*1/45*10=185.44 该建筑物的物质折旧总额为3+66+150+185.44=404.44 功能折旧 对于可修复的功能落后（空调）引起的折旧额=130-80+10-30+8=38 对于不可修复的功能缺乏（增加消耗）可引起的折旧额=800*12*1/10%*[1-1/（1+10%）30]=9.05 经济折旧：环境污染负面影响，每年租金损失为7万元 永久性不可修复折旧额为7/10%[1-1/（1+10%）30]=65.99 建筑物折旧总额：404.44+38+9.05+65.99=517.48 该写字楼的现值=800+1170-517.48=1452.52 3、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000平方米，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000平方米建筑面积归甲方，2000平方米建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。 试计算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 计算办公楼现值 办公楼整体年净收益=