上海海湾大厦营销策划报告.ppt

酒店式公寓的客户中长租客以外籍人士为主，短租中大陆的商务客和散客也很多。 部分酒店式公寓的辐射范围有很强的区域性，一般都是针对本区域内的客户，以古北、金桥和陆家嘴地区特别明显，例如，陆家嘴欧美人港澳台占的比例要多。 外籍客户有群居的特性，特别是长租市场。以徐汇港汇花园为例，其中日本人占了60%以上，古北的维也纳广场日本人占了90%以上；还有浦东的东京花苑，客户基本都是日本人。 根据酒店公寓的档次不同，客户也有所区别： 通过第一阶段的市场分析，我们了解到： 1、酒店式公寓市场是一种投资型物业的房地产市场； 2、投资型物业吸引客户的需求主要集中在：a）投资回报率；b）物业增值空间； 3、投资型物业的需求跟经济形势息息相关 报告思路 现代风格为主线 设计时尚，追求潮流，元素运用自由大胆，更多反映的是主人个性化的品味与需求，其中多以简约的形式出现 1、硬件设备 完成销售现场装修、样板房装修、看房通道设置 售楼现场的销售道具到位，包含模型、裱板、楼书、销平销海等 各项同时快速推进和完成各项销售道具 2、软件设施 完成团队组建，标准人员配置，完成服装形象统一 人员统一标准培训，包含销售培训、礼仪培训 销售讲习制作，包含环境、市场、产品、答客问、政策等 完成推广渠道之间的沟通，为后期瞬间引爆市场做完铺垫 2 第二阶段 境界 收藏上海 收藏她没有理由，只应喜爱 THE BUND HOUSE 客户认知： 爱上海的人、有上海情节的人、知产家阶层 收藏家的境界 买在这里就是收藏上海 收藏上海的过去和未来 卖点切入： 正外滩、无敌景观、海派文化、区域顶级规划 推广效果：感知+关注+认知 9.6 99天 8.31 8. 1 6. 1 61天 31天 7天 第一阶段：形象出街 第二阶段： 卖点展示 第三阶段： 集中引爆 蓄水期 预约期 开盘期 业务线 企划线 续销期 推广通路： 1、电视：第一财经节目 建议：软硬广告结合同步配合看房栏目，跨度2月 亮点：有效控制软硬广告节奏将电视媒体节奏延长效果最大化 2、项目推荐会、高端SP客户活动 建议：节点型分批次邀约客户加深对项目了解 亮点：产品发布会邀约明星剪裁，加强媒体关注度 3、分众传媒 建议：主力商务区及高档驻扎覆盖 基础工作 1、SP活动方案及物料 2、电视宣传片制作 3、短信、彩信阶段性信息发布及告知 产品推荐会 Subject:精装外滩小户型占领浦江源头 推广概念：上海只有一个外滩，世界只有一个上海。作为上海永远的焦点，外滩自开始就备受关注。无论是洛克外滩源启动，还是外白渡桥的回归，多少上海儿女，多少世界儿女心系于此。外滩是本案打开项目知名度的主要着手点。The Bund House ，轻松入主外滩，圆一个上一辈的梦想。 特邀政府部门组织北外滩规划讲解，目前工程进展，一同展望外滩未来。 媒体炒作：一个收藏家的梦想 高端SP活动 Subject:收藏家的私人PARTY 概念： 使意向客户，体验未来生活感受 增加销售人员与意向客户的柔性互动 第三阶段 价值 征服上海 给我一个SAY NO的理由！ THE BUND HOUSE 卖点切入： 小户型、精装修、国际会所配置、先进资产打理方案 推广效果： 感知+关注+认知+理性判断引导 客户认知： 意向客户 他们将不再关注总价和首付的问题 是用来投资好呢 还是自住好 投资呢 小户型+精装修+资产管理回报率肯定会逐年上升 自住呢 很有面子、也很舒服、还可以享受国际会所 鱼和熊掌难以兼得 痛苦的抉择 最后 那就多买一套吧。。。。 9.6 99天 8.31 8. 1 6. 1 61天 31天 7天 第一阶段：形象出街 第二阶段： 卖点展示 第三阶段： 集中引爆 蓄水期 预约期 开盘期 业务线 企划线 续销期 推广通路： 媒体短爆 建议： 报刊类：新闻晨报、新民晚报、东方早报 专业类：租售情报、上海楼市 电视电台类：第一财经，FM101.7 FM89.7 其他通路：分众传媒、聚众传媒 户外类：高炮画面更换、楼体巨幅 亮点：周期短覆盖全面，主流媒体最好版位独特手法发布，同时配合软文制造新闻事件炒作，楼体可建议采用全巨幅 基础工作： 1、媒体排期及联络 2、开盘物料准备 S 楼幅 开盘报广 开盘报广 THANKS 感谢聆听·敬请指教 * 展示、发布等活动 新闻发布会 产品推介会 小型拍卖会 珠宝秀 艺术品展示等 营销策略－包装策略 海 湾 会 核心价值点 产品价值 营销课题 问题界定 营销策略 开盘 时间进度 案例借鉴 策略执行 推广渠道 业务动作 产品特征 价格策略 包装策略 产品定位 营销策略