中原莆田万科玉湖新城策划案.ppt

项目营销推广 +板式高层开盘 开盘强销期 板式高层选房时间：2011年12月17日，上午9点 选房地点：莆田市体育场 选房方式：分组抽签选房，20批/组 到场客户：1200组，约2400人 推出套数：238套 销售均价：8800元/㎡ 优惠方式：认筹优惠+开盘当天优惠 项目营销推广 +十字高层开盘 开盘强销期 十字高层选房时间：2011年12月18日，上午9点 选房地点：莆田市体育场 选房方式：分组抽签选房，20批/组 到场客户：1645组，约3290人 推出套数：329套 销售均价：7800元/㎡ 优惠方式：认筹优惠+开盘当天优惠 选择中原 选择成功！ * * * 项目推售节奏 推售测算 类型 栋数 套数 总面积 预期价格 总销额 花园洋房 10 80 14220 13000 184860000 18层 12 408 58480 8800 514624000 34层 4 680 77384 7800 603595200 合计 26 1168 150084 29600 1303079200 从当前市场环境和客户反馈来看，花园洋房意向客户多，且供货量适当，建议整体推售； 项目高层产品总套数较多，分两批应组合推售，避免同类型产品扎堆供应，导致去化下降。 以首批推售量实现90%去化，达成7亿销售目标，则推售量为：10+7+2 类型 栋数 套数 总面积 预期价格 总销额 花园洋房 10 80 14220 13000 184860000 18层 7 238 33410 8800 294008000 34层 2 340 38692 7800 301797600 合计 19 658 86322 29600 780665600 项目推售节奏 首批推售产品 第一批（含花园洋房） 第二批 1.由于C地块北向规划为居住用地，景观资源相对较弱，因此第一批次推售北向部分； 2. C地块南向面木兰溪，景观资源较好，有利于第二批次价格拉升； 3. 第一批次18F高层产品组合为3栋中间户，4栋端头户； 4. 首批推售时间为12月中旬，第二批推售时间为春节后，有效利用春节期间的返乡旺季。 项目推售节奏 客户认筹目标 类型 栋数 套数 认筹数量 意向客户 花园洋房 10 80 240 720 18层 7 238 714 2142 34层 2 329 987 2961 合计 19 647 1941 5823 莆田客户传统为直接认定的形式，认筹的方式从去年开始成为常用手法。莆田认筹客户最终成交率较高。1：3为保守比例。意向客户转化为认筹客户按照1：3为较高比例。 项目若从9月开始推广，前期蓄客3 个月。平均日认筹量22组，意向客户65组。 类型 栋数 套数 认筹数量 意向客户 花园洋房 10 80 400 1200 18层 7 238 1190 3570 34层 2 329 1645 4935 合计 19 647 3235 9705 由于项目为首批推售，应着眼全盘蓄客考量，理想认筹量为3235组，日认筹36组 项目推售节奏 客户认筹分析 类型 栋数 套数 认筹数量 意向客户 花园洋房 10 80 400 1200 18层 7 238 1190 3570 34层 2 329 1645 4935 合计 19 647 3235 9705 +理想状态 对比市中心板块世全兴安名城北区项目，近2年登记意向客户约3400组； 对比东区热点楼盘东城1号28万方规模，从蓄客到基本去化完成，周期约2.5年； 项目若单纯依靠莆田市内客户及周边区域自然上门客户则难度较大。因此，本案营销推广必须着眼于莆田全市范围，才能保证达到理想状态的蓄客量和认筹量，并支撑项目后续地块销售。 我们如何实现销售目标 项目推售节奏？ 项目如何与客户进行沟通？ 项目阶段性策略和计划？ 项目的预约方式？ 项目的价格预期？ 项目营销推广 项目定位回顾 项目形象定位：大莆田·滨溪中心城·理想生活家园 项目市场环境描述：极具投资潜力和居住价值的大莆田滨溪中心城 项目客户定位：莆田梦·知富阶层 项目营销推广 项目营销总体策略 整合营销 三力并发 广告的渗透力 强力的信息吸引和打动 活动的影响力 通过活动参与，感受项目产品 现场的感染力 亲身体验产品，被现场氛围感动 “言传身受、深入民心” 彻底释放区域价值和企业、项目品牌个性 项目营销推广 营销总体思路 营销总体思路 城与万科 万科与人 人与项目 这座正在变化的城市，万科融入这座城； 万科带来的理念与标准，解读知富阶层的人居理想； 知富阶层的人居理想如何在万科玉湖新城项目中得以实现。 大莆田·滨溪中心城 区域引起的发力点 万科品牌——服务与品质 企业品牌导入 知富阶层·理想生活城 莆田梦·主流生活圈 产品属性导入 生活