云南天成蒙自北城项目初步沟通_和创世纪2011.ppt

项目核心价值的运用于输出： 利用项目的城乡结合部区位--------扩大辐射人群，形成定向型消费区域； 项目市场形象定位 根据项目核心优势，建议项目的市场形象定位为： “多功能型高品社区” 新城市 LOHAS养生住宅 产品属性为： 中高端优品住宅 + 定向型消费商业+城市公寓 项目推广形象 项目卖点输出 项目推广核心，应围绕项目优势资源和核心卖点进行推广，主打： 1、高品社区； 2、景观住宅； 3、定向型商业配套； 4、高品质、高附加的建筑灰空间（包括：赠送花园、地下室、下沉式庭院、露台及空中花园等） 根据项目现状，建议将地块分为两期开发和推广，11C-19号地块先行开发推广，树立项目的形象和地位，11C-12号地块以住宅为主，在整个区域形成一定影响力后进行开发可达到利润最大化，可以同时解决建设资金压力、施工场地管理、售楼部建设场地和分解营销风险四大难题； 商业贴上艺术的标签！ 休闲业态得以存活！ 产品剖析 产品剖析 点式住宅，1梯六户和1梯八户； 错开排布，争取住宅均有南向景观面； 住宅主要集中为居家型产品，新型市场的压力相对减弱； 城市型商务+高档次酒店+城市小户型住宅 城市精英型居家住宅 产品剖析 商业形式较为丰富，后期经营较为灵活； 商业形态以及体量较好控制，为后期招商奠定基础； 商业总体量得意保留，不损失项目商业面积； 特色式商业形态，具有一定市场号召力； 城市型休闲商业中心 城市型休闲商业中心 产品剖析 产品剖析 产品剖析 产品剖析 住宅篇 产品方向性探讨 产品剖析 酒店或写字楼立面 酒店或写字楼立面 住宅立面 住宅立面 住宅立面 住宅立面 产品剖析 “圆形”结构的立面效果 成都·通瑞浅水半岛 案例参考 产品剖析 占地面积：47150平米（70亩） 建筑面积：259329平米 容积率：5 绿化率：48% 住宅立面 产品剖析 住宅立面 产品剖析 住宅立面 产品剖析 产品剖析 会所+音乐广场+景观大道+音乐殿堂等…… 小区内部探讨 商业篇 产品方向性探讨 产品剖析 招商先行 销售呈现 让售楼部成为商场 商业业态规划： 休闲娱乐业： KTV、高端商务会所、水疗会所、足疗、美容美体 餐饮美食业： 中式餐饮、西餐、美食城、冷饮吧、咖啡吧、 配套类 便利店、社区超市、药店、蔬菜水果店、五金店等 点名式招商 多元化、定向性较强的商业定位 营销定位面 对蒙自现有商业形态的补充或差异性 对项目体量大小的有效利用 商业辐射面的扩大利用 资源利用面 产品剖析 方向二 产品方向性探讨 产品剖析 满足住宅品质最大化 商业为辅助表现 广州·富港优山美墅 案例参考 产品剖析 产品剖析 产品剖析 产品剖析 城市型商务+高档次酒店 城市小户型住宅 城市湖景景观住宅 中央景观集中共享，体现完美景观视野； 各功能住宅分布合理，互补影响； 住宅体量尽量最大化，满足需求； 商业体量适中，风险和压力较小； 商业形态可以多样化存在； 城市次区域型商业体 城市次区域型商业体 产品剖析 产品剖析 产品剖析 产品剖析 方向三 （商业当道） 产品方向性探讨 产品剖析 特色化商业设计 多样性商业业态规划 1F 2F 3F 4F 价值轴 3万 1.5万 0.6万 0.5万 商业与住宅的价值相差较大。 如果按照传统模式建设，那项目平均层数下只有2/5的商业价值。 项目产品参数指标分析 而我们要做的就是扩大2/5的部分，提高商业价值的体量以及质量 项目产品解析 1F 2F 3F 4F 思索分析： 价格随着商业楼层的加高而逐渐衰减，势必减弱项目的盈利空间！ 而类似于“1拖4”或者“1拖3”的产品面积拉大，总价过高，都会在销售上产生一定的抗性，势必拉长项目的销售周期！ 因此我们建议采用开放式天街的处理方式来化解项目遇到的尴尬问题！ 案例— 成都 中华置地广场 案例— 成都 中华置地广场 案例— 成都 中华置地广场 产品的差异化做足，树立产品特点； 依靠项目后期营造的大商业氛围，在氛围下做细产品； 将产品全面化细分，做到它有我有，我有它无； 门槛放宽最大化吸纳我们的客户群体； 销售出去才是项目价值，产品越小越好； 我们认为 采用“大格子铺”的产品定位！ 格子铺 “格子铺”源自日本，是在城市繁华地带的商铺内，放置标准尺寸的“格子柜”，任何人只需每月支付很少的费用，就可以租用格子寄卖自己的物品，相当于拥有了自己的一个“格子铺”， 同时会有专职人员代你经营管理。 一来降低了租金成本，二来推广和经营都能委托格子铺的经营者完成，不会影响到自己的时间。 无锡·金太湖国际城 案例参考 产品剖析 占地面积：145867㎡ 容积率：3.06 绿化率：25% 设计单位：美国RNL 产品剖析 产品剖析 产品剖析 产品剖析 产品剖析 产品剖析 将大体量商业进