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论物业管理费测算 论物业管理费测算作者：佚名 时间：2017-8-21 浏览量： 恰逢《物业服务收费管理办法》的出台,为物业管理收费提供了法律依据。根据“办法”,物业管理费的构成分三个部份: 一)开始建设单位缴交的住宅区公用设施专用基金; 二)业主缴交的住宅维修基金和公用设备更新储备金; 三)业主缴交的住宅区公共性服务费。前两部份,“办法”已做出明确的缴纳办法,设立专帐管理,专款专用。 第三部份住宅区共性服务费,“办法”也明确了费用项目,可如何根据项目费用发生,确定这部份的物业管理费,笔者就此浅见,与诸位共同商讨。 对于住宅、楼宇等物业的管理,现在尚存在不同组织形式的管理方式,不论哪种组织形式的管理,都须发生管理费用,费用的会有所不同。现认为较为科学的物业管理是实现社会化、专业化、市场化、服务经营型的物业管理模式,实行政府主管部门行业管理,业主自治与物业管理公司专业服务相结合的管理体制,因此管理费于为主。本着“取之于用户、用之于用户,收支平衡,略有结余”的原则,就是说管理公司所从事的管理活动是微利行业,而依据《中华人民共和国公司法》设立的公司,“公司是以营利为目的的社团法人”,这一定义包含着特征之一:“公司是以营利为目的的经济组织。”为此物业管理费在定价、批准、执行过程中,势必会遇到物业管理公司与业主在利益上的矛盾和冲突。因此需要政府主管部门行业管理,协调两者之间的利益。物业管理费的测算要公开、公平、合理,保证物业管理有可靠足够的经费,维持物业管理良性循环发展。 物业管理费的测算,在坚持以上原则和注意处理问题的基础上,如何测算,分以下几个步骤: 一)根据住宅区的规模、档次和管理目标,设立岗位,配备相应能力的人力资源。 二)估算住宅区进行统一管理,达到确定的管理目标,所发生的各类各种费用。 三)考虑统一管理能取得的社会效益、环境效益和经济效益。 按照上述步骤和根据“办法”中住宅区公共性服务包括项目,假设以年为核算周期,以下发生的各种费用分别设为: 、管理、服务人员的工资和按照办法提取的福利费 2、公用设施、设备维修、保养和公用设备日常运行费 3、绿化管理费 4、清洁卫生费 5、保安费 6、办公费 7、法定税费。 目前从事物业管理正常缴纳税费有两项,即营业税和城建教育附加费。由于住宅区内不同类型建筑,建筑标准、规格、档次、配套设施不同,如住宅、大厦等。因此分摊到某个建筑单体根据管理档次要求发生费用不同,所以物业管理还要根据不同建筑物功用不同,管理标准、档次的不同,划分不同单体发生费用所相应的经营额,分别X1X2X3…Xk0因此物业管理费分摊到各个单体之后,则:X=X1+X2+X3+…+Xk 由于公司核算成本费用一般以年为单位,可是落实到收取物业管理费,以年为限则太长了,一般认为以月为单位收取最佳,最为合理,所以总经营额落实到每月应为X/12。那么每月摊到各个单体建筑分别为X1/12、X2/12、X3/12…Xk/12。按总面积分摊物业管理费,如总面积为S,各单体面积分别为S1、S2、S3、Sk,S=S1+S2+S3……+Sk0因此测算公共性服务费标准综合平均指标数y=X/12S变简称综合平均指标数。按某单位面积分摊到每个单体公共性服务费标准则为: y1=X1/12S1,y2=X2/12S2,y3=X3/12S3,…,yk=Xk/12Sk,k指住宅 论物业管理费测算作者：佚名 时间：2017-8-21 浏览量：区内物业管理k个独立单体建筑。 从上述关系推论结果看出,标准综合平均指标数y,只是反映物业管理服务收费的综合水平,反映物业统一管理,所应达到的综合管理水平,用于反映物业管理水平的高低。y1y2y3……yk说明公共性服务费分摊到单体,某单体业主应该缴纳的公共性服务费标准,反映物业管理公共性服务于某单体业主管理服务水平的高低。应当指出,上述指标只是反映同一时空,相同条件物业管理的管理服务水平,但是两个住宅区不可能存在于同一时空,相同条件,因此不能绝对地用于比较两个住宅区管理服务水平,要比较只是相对而言,还因为物业管理不是某一时间的,而是一个长时间的过程。这里也提出比较物业管理学的理论体系问题。 还要指出,对住宅区进行统一管理,估算所发生的各类各种费用,还需一定的物业管理经验积累,才能比较准确的确定,或者物业管理成为一门行业,专业部门对各项工作及设备等发生的费用,依据管理档次,专门确定出行业的费用标准,这样就较为规范,如果由于通涨等原因,造成费用标准的变动,可以由行业部门公布调整系数加以调整,当然其最后体现的各种价格,还需有关部门审批,至此也有根有据,合情合理。 Measures for the routine