伟业顾问武汉华侨城纯水岸·东湖2012年年度营销纲要.ppt

推售基于以下三个原则 市场原则 2012年房地产调控不会放松。根据房地产市场的一般分析规律，从政策、价格、推广、展示等方面分析推售情况。 竞争原则 了解竞争对手推盘策略，针对竞争对手，分阶段重点消化不同房源，小批量推售，制造市场紧缺。 核心原则 首推低密度，通过低密度提升高层价值，进而解决高层的价格及销量问题。 保持项目高端形象为核心 推售篇 推售篇 低密去化20% 低密去化50% 低密去化70% 价格原因 政策原因 封盘 自然去化 自然去化 推大平层产品 推刚需产品 建议在市场的大前提下以及工程进度允许的情况下，实现互动式推售，实现整体价值提升。根据销售情况及其出现原因，及时调整推盘策略。 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 低密去化20% 低密去化50% 低密去化70% 推低密度 T16登记 T16认筹 T16开盘 价格，低密封盘 政策，低密封盘 开盘去化20% 开盘去化50% T17/T18登记 T17/T18开盘 开盘去化70% T1/T2登记 T1/T2开盘 T3/T4/T8登记 T3/T4/T8开盘 目标无法实现 去化20% 去化70% 去化50% TI/T2登记 TI/T2开盘 目标无法实现 T9登记 T9开盘、T1/T2登记 T9/T10/T11登记 T9/T10/T11开盘 目标实现 T17/T18登记 T17/T18开盘 T9/T10/T11登记 T9/T10/T11开盘 T9登记 T9认筹 T9开盘 T1/T2登记 T1/T2开盘 T3/T4/T8登记 T3/T4/T8开盘 T10/T11登记 目标无法实现 T10/T11登记 T10/T11开盘 T1/T2登记 T1/T2开盘 T3/T4/T8登记 T16/T1/T2登记 T16/T1/T2开盘 T3/T4/T8登记 T10/T11登记 T10/T11开盘 T16/T17/T18登记 T16/T17/T18开盘 低密度 T16/T17/T18登记 T16/T17/T18开盘 低密度 推低密度 T16登记 T16认筹 T16开盘 开盘去化20% 开盘去化50% 开盘去化70% T1/T2登记 T1/T2开盘 T3/T4/T8登记 T3/T4/T8开盘 T9登记 T9开盘 T3/T4/T8登记 T3/T4/T8开盘 T9开盘 T9登记 T9登记 T9认筹 T9开盘 T1/T2登记 T1/T2开盘 T9登记 T9开盘 T10/T11登记 T10/T11开盘 T17/T8登记 T17/T8开盘 T9登记 T9开盘 T10/T11登记 T10/T11开盘 T17/T8登记 T17/T8开盘 推低密度 T16登记 T16认筹 T16开盘 T9登记 T9开盘 T10登记 T10开盘 T17/T18登记 T11开盘 T17/T18开盘去化，同时释放二期低密信息 推售篇 目标实现 目标实现 目标无法实现 目标无法实现 目标无法实现 目标实现 价格篇 拉开层级、低密设标杆、稳步提升 价格篇 本报告所制定的价格均为目前推算价格，2012年最终销售价格将根据当时市场行情、客户接受程度和周边竞争情况来决定，当时点实际销售价格可能上浮或下调。 * 营销总纲形成 3月 4月 6月 7月 8月 9月 10月 2月 5月 11月 12月 时间 通过具备客户说服力的营销主题，贯穿全年营销战略，掌控武汉发言权，引起市场轰动。 通过跨界营销，关系营销，触角营销，拓展客户资源。 线上高调推广，线下精细化打造展示空间，树立产品高端形象。 推售篇 2月份推低密，分别从低密去化20%、50%、70%三个方面分析3-12月的推售策略，从政策、价格、展示、推广力度方面分析去化快慢的原因。 2012年销售价格主要根据市场行情、客户积累情况、产品类型、竞争情况来确定。 价格篇 主题篇 幸福——谁让东湖幸福，谁让江城人民更幸福 谁为东湖付出？ 谁为东湖投入？ 谁来保护东湖？ 谁来提升东湖？ 客户篇 跨界营销、关系营销、触角营销 与民生银行、高尔夫俱乐部、商会、协会合作 老带新、家宴、全员营销 直邮、企业、武广沿线拓客 活动篇 三个大型活动引爆全年，小型活动持续发力 名导明星拍东湖宣传片 百万管家/新娘/销售员 东湖微电影节 东湖文化全球巡展、东湖形象代言人。。。 媒体篇 在市场的大前提下，根据推售的不同物业类型投放相应类型的媒体，做到灵活性、有效性组合投放。 户外、短信、网络、报广、圈层活动、电梯框架、车身、车站 展示篇 营销中心展示 示范区展示 样板间展示 目标界定 目标下问题 本案目标 宏观环境分析 客户分析 解决思路 营销执行总纲 序 报告思维 主题篇 媒体篇 案例借鉴 营销推导 核心问题界定 客户篇 活动篇 推售篇 展示篇 思维导图 销售执行 销售执