伟业顾问世邦魏理仕沈阳乐天世界项目专题调研.ppt

沈阳商品住宅（Apartment）年成交均价走势分析 沈阳近年商品住宅（Apartment）成交均价保持平稳上升态势，年增长率保持在5%左右。 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 07年涨幅较大，沈阳市场开始快速增长 2956 3234 3184 3333 3565 2008 2009 3162 3420 3512 3828 元/平 9500 9000 8500 8000 7500 7000 6500 6000 5000 4500 2005 2006 2007 5800 7200 2008 2009 6400 8600 7800 沈阳金廊住宅（Apartment）年成交均价走势分析 沈阳金廊沿线住宅（Apartment）项目成交均价年增长率保持在10%左右。2013年均价应在12591元/平 沈阳金廊沿线住宅（Apartment）价格年增长率为沈阳整体住宅（Apartment）市场价格增长率的2倍 住宅（Apartment）类产品价格建议 沈阳商品住宅（Apartment）市场价格分析 数据来源：伟业数据库 价格合理，完全接受 价格稍贵，可以接受 价格贵，无法接受 价格太低，怀疑品质 100% 80% 60% 40% 20% 0% 60万 75万 90万 105万 120万 135万 150万 165万 180万 195万 210万 45万 目前沈阳高端住宅（Apartment）类客户主力客群主要分三大类：企业管理层，私企业主/老板，非管理者 企业管理层 对于企业管理层而言，目前较为合适的价格应该在105万—120万之间，超过135万将是风险总价区域，如按金廊沿线自然年增长率10%计算则该部分群体在2013年接受的价格区间应在153——174万。 通过伟业对万科金域蓝湾、河畔公馆等高端项目客户抽样100组进行分析 最低价格 最优价格 最高价格 沈阳高端客户抽样价格分析 住宅（Apartment）类产品价格建议 数据来源：伟业数据库 价格合理，完全接受 价格稍贵，可以接受 价格贵，无法接受 价格太低，怀疑品质 100% 80% 60% 40% 20% 0% 沈阳高端客户抽样价格分析 对于私营企业主而言，135—150万为其接受的恰当价格，超过165万的总价将是定价风险区域，如按金廊沿线自然年增长率10%计算则该部分群体在2013年接受的价格区间应在197—219万。 60万 75万 90万 105万 120万 135万 150万 165万 180万 195万 210万 45万 私营业主/老板 最低价格 最高价格 最优价格 住宅（Apartment）类产品价格建议 数据来源：伟业数据库 沈阳高端客户抽样价格分析 对于非企业管理者而言，105万以下为较为合适的价格定位，超过120万将是风险的定价区域。如按金廊沿线自然年增长率10%计算则该部分群体在2013年接受的价格为150万以下 住宅（Apartment）类产品价格建议 100% 80% 60% 40% 20% 0% 价格合理，完全接受 价格稍贵，可以接受 价格贵，无法接受 价格太低，怀疑品质 60万 75万 90万 105万 120万 135万 150万 165万 180万 195万 210万 45万 非管理者 最低价格 最高价格 最优价格 数据来源：伟业数据库 沈阳高端客户承受价格分析与本案产品价格对位 两居 三居 四居 大三居 本案住宅（Apartment） 12500 10200—10800 10900—11000 非管理者 150万以下 50% 20% 25% 5% 2013年市场客户承受总价 企业管理者 153—174万 私企业主/老板 197—219万 两居：120—140 三居：150—160 大三居：180—200 转化到本项目单价承受分析 本案四居产品价格所占比例小且为住宅（Apartment）类顶级舒适产品价格溢价空间较大，因此在此并不进行转化参考 鉴于东北客户对价格保守的习惯，往往承受价格会向上有5%--10%的浮动,则本案客观市场客户承受单价区间应在11000—13700元/平左右 沈阳高端客户抽样价格分析 住宅（Apartment）类产品价格建议 影响因素 地段位置 产品户型 品牌实力 物业服务 交通环境 项目规模 规划设计 景观 配套设施 综合评价 权重 18% 16% 12% 12% 10% 9% 8% 8% 7% 100% 沈阳天地 100 100 100 92 100 95 82 78 90 94.69 乐天世界 100 83 100 100 100 100 100 100 100 97.28 影响因素