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报告思维导图 2008，全球经济面临重大危机，我国不可避免地受到冲击 房地产调整期主流地产开发商的典型战略 万科举措： 07年底，王石的 “拐点论”及万科的率先降价，掀起了中国楼市的降价风暴。不久前，王石再度表态，“根据宏观调控，坚决去调价。”这被业内人士看作是万科新年降价的伏笔。 万科原来预测房市见底时间在2009年底,但是现在调整为2012年。显然,万科对市场已做了最坏的预测和准备。 对于2009年,万科认为下好三步棋,应该足够应付市场最坏的情况。首先是从资金财务上确保公司安全;其次是在调整周期中抓住扩大市场份额的机会;三是尽可能提升专业能力。 2009年以降价换资金回笼，要保证资金安全,除了缩减日常支出,少占用资金去拿地,最重要的就是通过降价来带动销售回笼资金。 万科战略：进入“现金为王”时代，要现金流而不是高利润；主动降价，多出货，抢收现金；低价储备土地，为下一轮房地产复苏及上升周期做准备。 销售：公寓部分：开盘8个月内基本清盘，销售21880.5平方米，（ 90％以上的销售率），回款10065万元。 商业街部分：开盘6个月内销售90%，即18530平米，回款2.5亿元，月回款4167万元。 品牌：利用项目的市场追捧和热销，获得较高市场美誉度，从而带来项目和企业品牌的巩固和提升。 项目现状与达成目标之间的矛盾 综合体和单一物业开发具有显著区别 综合体发展的四种模式 各类模式的内外因驱动 不同模式的收益方式 项目总体布局示意图 注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰富；园林设计立体化，整体设计趣味化 东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，是一个具备各项都市生活机能的复合型地区，集住宅、商业大楼、购物中心、餐厅、游憩设施于一体，目前已经成为了外地游客去东京必到的综合商业设施。 城市设计与项目设计相互结合； 充分利用地铁交通和城市公路交通； 园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。 其露天广场与舞台的设计，提升了六本木的文化娱乐功能。 华贸中心 华贸中心 成功案例借鉴 项目规模 总建筑面积48万平米,集甲级写字楼、高级公寓、购物中心于一体，促进区域消费结构、区域综合价值全面提升。 项目位置 经十路 项目类型 城市综合体 项目规模 总建筑面积达72万平方米,国际名品购物、休闲娱乐、餐饮、商务办公、国际公寓、高级住宅、风情商街等多种物业形态为一体的综合建筑群 . 项目位置 南大街 项目类型 城市综合体 售楼处功能展示 售楼处应以开敞的大空间展示为主；避免小空间对展示区域的割裂分化； 售楼处除了设置主展示区外，应设置功能系统展示区，以展示诸如安防系统、直饮水系统、电子智能管理系统以及隔音降噪材料等； 接待休憩区及主展示区均应设置电子展示设备，对项目规划进行三维展示； 泊车区域尽量远离主入口位置，避免人车混杂带来的负面展示效果。 形象墙展示：沿鹤山路大面积长景展示，彰显大盘气势及形象 建立完善的区域导视系统，引导置业者顺利抵达项目所在地 大牌广告设置：烟青路-鹤山路路口；佳乐家广场；老利群广场。项目附近 道路包装及导视：鹤山路；青银高速；嵩山二路；烟青一级路 路口导视设置：相关道路交汇处。 三维展示：对项目规划、社区配套、产品品质及管理服务等进行全方位展示，增强置业者对项目的认同感 社区物业管理系统及团队展示：展现完美售后服务，增加置业者归属感 人性化服务——让客户从踏入项目售楼处的那一刻起处处感受到专业细致、热情周到的服务. 将标准停车位适当扩大，方便客户停车，并将停车位进行编号 停车场保安为客户提供开门、撑伞及罩车等系列服务。 礼宾服务 安防系统及系统硬件展示：增强置业者对社区安全的信任 园区围墙设红外线周界防范系统； 园区内设电子巡更系统； 大门及楼门设可视对讲门禁系统； 户内设紧急呼叫按钮； 厨房设有害气体探测器、火灾报警探测器； 起居室、卧室均设火灾报警探测器。 社区无线网络：针对商务群体，营造现代时尚小区氛围 4、私营企业主必杀 必杀技： 深入即墨各商务会所、休闲娱乐中心，摆放项目资料 5、泛公务员必杀 必杀技： 建立项目的网络推广 报纸广告投放 深入各大银行、金融证券业，获取客户资料 充分利用各大银行信用金卡网络客户 精准渠道营销的9大客户必杀 精准渠道营销 6、企事业单位中层／高新技术企业骨干 必杀技： 通过系列活动，面对目标客户展开投资讲座，发放资料。 精准渠道营销的9大客户必杀 精准渠道营销 7-8、移动、联通、保险公司VIP客户/中档轿车4S店VIP会员 必杀技： 水平联盟，定点资料发放，定期客户维护活动。 9、青岛市投资客户 必杀技： 即墨田横旅游。 各