佳兆业_辽宁水岸新都项目营销策略报告2.pptVIP

点对点分析——观山悦 位置 本溪市明山区文化路辽宁科技学院原址 开发商 辽宁坤泰展望房地产开发有限公司 物业公司 本溪观山悦物业服务有限公司 占地面积 25万㎡ 建筑面积 468940㎡ 容积率 1.8 绿化率 36% 建筑形式 多层、小高层 建筑风格 新中式 户型区间 区间64-104㎡，主力88-90㎡ 均价 均价6000元/㎡ 分期 3期 总户数 二期1727户 车位信息 车位比 1.5:1 物业费 1.50元/平方米·月 开盘时间 一期售罄，二期F地块即将销售 入住时间 现房 销售情况 目前在售二期，剩余20余套 卖点 品牌、地段、现房 核心城区低密度产品，配套成熟，有现房展示 点对点分析——观山悦 二期F区房源指标 楼号 层数 单元 梯户比 总户数 F1 17F 1 1T3 51 17F 2 1T2 34 17F 3 1T2 34 F2 17F 1 1T3 51 17F 2 1T2 34 17F 3 1T2 34 F3 17F 1 1T2 34 17F 2 1T2 34 17F 3 1T2 34 F4 17F 1 1T2 34 17F 2 1T2 34 F5 17F 1 1T2 34 17F 2 1T2 34 合计 476 二期F区产品户型配比 房型 面积 套数 套数比例 一室两厅 64 34 7% 两室两厅 80 34 7% 86 34 7% 88 102 23% 90 204 43% 三室两厅 101 34 7% 104 34 7% 合计 476 100% 2012年主推F地块，共476套，88-90㎡小高产品为主 点对点分析——观山悦 90平米 二房二厅一卫 本项目 观山悦 竞争优势: 明卫设计，生活； 赠送设备平台，面积优惠明显 卧室和客厅均有大面积凸窗赠送； 主要功能空间南向设置，实用性高； 竞争劣势: 主卧空调间凹陷设计，影响室内采光，并且显得室内狭小； 本项目阳台设置在次卧室，实用性不高； 1 1 2 2 1 VS 93平米 二房二厅一卫 2 3 3 点对点分析——观山悦 小结： 产品：2012年主推476套左右的小高层产品（88-90㎡两室产品占66%） 优势：品牌、地段、现房 劣势：资源景观差、产品形式单一 RIVERSIDE CITY 结论一：抓紧目前的有限利好，把握入市先机 城市发展、区域规划、经济层面利好等，务必跑赢竞争对手…… 结论二：充分重视销售速度带来的效益和市场关注度 淡市下，旺场是增强客户信心的有效途径之一 结论三：重视客户需求，满足抄底预期 市场不确定条件下，充分分析客户需求（特别是客户的价格预期）至关重要 结论四：重视价值展示，增强客户购房信心 淡市下，充分做足项目价值展示，通过高性价比增强客户购房信心 宏观政策小结 解决客户的购买信心是未来销售的关键 2 2012年营销执行方案 目标分析 宏观政策分析 市场机会分析 客户机会分析 本体价值分析 机会与挑战 营销攻略 策略分解及执行 报告思路 版块划分 。 经适房版块 （溪湖区） 核心城区版块 （平山区） 核心城区版块 （明山区） 太子河新城版块 （明山区） 本溪房地产市场划分三大版块：核心城区、经适房和太子河新城版块 核心城区版块以明山区西南部及平山区为主； 棚改及经适房版块以溪湖区为主； 太子河新城版块以明山区东部区域为主。 在售商品房集中在明山区核心城区版块（以地工路为主）及太子河新城版块 富虹太子城 观山悦 金地花园 成德家园 华夏山水城 香溢欧洲城 绿地中央广场 恒大绿洲 碧水云天 朗钜国际城 重点项目分布 太子河新城版块 项目名称 当期 销售状态 产品形态 恒大绿洲 一期 预售 高层 绿地中央广场 一期 在售 洋房、高层、别墅 华夏山水城 一期 内部认购 小高、高层 成德家园 二期 在售 多层、小高、高层、洋房、别墅 富虹太子城 二期 在售 高层、小高、别墅 碧水云天 二期 在售 多层、小高层、高层 明山区核心城区版块 项目名称 当期 销售状态 产品形态 朗钜国际城 一期 待售 高层（住宅、公寓） 金地花园 一期 在售 高层 香溢欧洲城 一期 预售 多层、小高、高层 观山悦 二期 在售 多层、小高 国贸清华苑 一期 在售 小高、高层 鑫城广场 一期 待售 高层 国茂清华苑 鑫城广场 项目名称 总建面 （万㎡） 2011年供应量 （万㎡） 2011年去化量 （万㎡） 2012年待售面积 （万㎡） 2012年库存面积 （万㎡） 恒大绿洲 150 —— —— 12 12 绿地中央广场 150 5.5 2.7 8.8 11.6 华夏山水城 130 —— —— 16.2 16.2 成德家园 50 6.5 5.5 1.1 2.1 富虹太子城 187 10 4.3 10 15.7 碧水云天 30 5.8 2 —