购物中心项目的开发理念.doc

购物中心项目的开发理念 购物中心项目的开发理念提要：购物中心的特点是：投资方需要整合房地产开发和商业经营管理两大资源；商业经营具有”统一管理、分散经营”的特点；投资收益高 更多精品源自制度 购物中心项目的开发理念 在本世纪80年代末与90年代初兴起的购物中心（Shoppingcenter/mall），由于提供了一次性购足、娱乐休闲兼具的多样化商业组合环境，风靡欧美、日本、东南亚，逐渐被认为是将来零售业的主流形态。购物中心是一群建筑上组合在一起的商业设施，其在建设地段的规划、开发、所有和经营上是作为一个操作单体，这个单体的位置、规模、商店类型都和它所服务的区域相关，这个单体通常提供与其性质和总体规模相适应的即时停车或辅助停车设施。购物中心是商业房地产的一种形态。 购物中心的特点是：投资方需要整合房地产开发和商业经营管理两大资源；商业经营具有”统一管理、分散经营”的特点；投资收益高；市场风险高。购物中心的目的是通过投资营造具有舒适方便购物、休闲等功能的建筑空间，进而通过租售商铺获利。要达到以上目的，购物中心项目的开发理念须从项目选址、前期定位、规划设计，到后期的销售定价、楼盘推广等方面有所突破。比如： （一）项目选址和市场调查要注重地段的商业价值。对拟建购物中心地段的商业价值和商业机会进行详尽周全的分析： 1、调查消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况 2、调查目标地块的所处商圈（商圈比单个商业建筑的影响更大） 3、调查竞争者分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势 4、调查目标城市近、远期城市规划和商业规划 5、调查目标地块的商业价值和机会点 6、调查商铺置业者投资购买力、投资心理 （二）项目定位须有差异性。 购物中心具有购物、休闲、娱乐等特征，但仍然要做出项目的个性，即差异性定位。 1、项目定位的差异性影响建筑规模上的差异性。 按照购物中心的建设规模差异与定位的有如下关系： 建筑规模覆盖商圈市级购物中心 3万平方米以上覆盖整个城市，服务人口30万以上 地区购物中心1--3万平方米覆盖城市局部，服务人口10-30万人 居住区购物中心3000--10000平方米 覆盖城市的一个居住区，服务人口1-5万人邻里型购物中心 3000平方米以下服务人口1万人以下 2、项目定位的差异性与主题的创新相辅相成。 如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中心等，都为项目的定位提供了创新的思路。 3、项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关。 品牌店的组合差异性对项目经营中消费人群、消费档次影响很大。比如时尚精品店品牌组合--北京新东方广场，与传统老字号店组合--北京琉璃场步行街，在消费人群、档次上就有明显差别。这对建筑的风格和经营风格的要求也截然不同。 （三）规划设计坚持创造高质量的商业空间。 购物中心非常注重整体规划、细部处理和创新设计意识，以营造富含商业气息的高质量空间。从规划设计角度来看购物中心开发，有： 1、符合城市的总体规划的商业布局规划。 城市总体规划对街道、交通、市政、公共设施、居民住宅以及其他建设和改造规划，将影响拟建购物中心的近远期的优劣势，甚至成败。 2、购物中心要求易达性。 购物中心必须具有易达性。需要有合理交通组织和足够的停车位，使购物者在交通上花费的时间和精力最少。根据交通工具的不同，应有不同的交通组织和停车方式： ①自行车，是我国绝大多数城市市民的交通工具，某些自行车保有量大的城市开发购物中心，必须配足够的自行车停车区域。 ②公交车，适合步行出行的消费者，可以借用公交站点或向当地公交管理公司申请站点。 ③家庭小轿车。在美国等汽车国家，购物中心按照100平方米建筑面积配个的停车位的标准修建。国内的汽车保有量与国外相比还很小，购物中心不能套用汽车国家的停车位标准，但目前国内家庭车的发展也很快，从中长期来看，国内的购物中心也必须要预留足够的汽车停车位。 ④地铁和轻轨。无论已有和规划中的城市地铁和轻轨，都对购物中心的开发和经营具有极其重要的价值，尤其是对地下购物中心更为重要。 ⑤出租车。购物中心在主要出入口要预留出租车的上下客区域，方便消费者搭乘出租车。 3、购物中心要求合理的空间形式。 购物中心可以采用以下四种空间形式： ①室内大开间。无街道，商铺间没有完全隔绝。 ②露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街； ③回廊式步行街。步行街的两侧或一侧