02-定位阶段——战略定位及物业发展建议报告模板.pptVIP

xx地块战略定位物业发展建议报告 谨呈：——房产开发有限公司 报告思路 一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 客户的目标实质上是项目的宏观愿景 现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的 本报告是严格保密的。 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 ： 定位 阶段 结构化分析和问题界定 项目整体发展战略 分期开发策略及规划评价 项目属性研判及界定 项目定位：产品、客户、形象 项目目标和约束条件 经济测算 整体目标 树立品牌 要实现自身资金平衡 一期保本，实现整体价值最大化 量化开盘周期 一期目标 资金回款要求？ 利润要求？ 开发时间？ 可销售时间？ 项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素 开发商背景 发展历程、品牌知名度 进驻本城市/区域的时间及项目 老板背景、组织架构 项目背景及 约束条件 区域规划限制 用地性质限制 政府协议限制 周边环境限制 启动资金限制 结构化分析和问题界定 项目整体发展战略 分期开发策略及规划评价 项目定位：产品、客户、形象 项目目标和约束条件 经济测算 城市属性：城市规模、经济发展、规划定位、 人文特征 区域属性：行政区划、城市位置、规划利好、交通体系、 生活配套、文化教育、客户居住特征 项目属性：地块四至条件、天然景观资源、人为资源优 势、环境影响、地貌现状、交通联系、 用地指标 项目属性研判及界定 项目性质界定 例：城市近郊轨道沿线低密度大盘 说明：清晰的项目属性界定，有利于同类物业的经验借 鉴，及初步战略方向的判断。 界定问题的基本模型—— R1 R2 (项目现状：非期望结果） (项目目标：期望结果） Q（核心问题） 问题的分解 项目整体发展战略 分期开发策略及规划评价 项目定位：产品、客户、形象 项目目标和约束条件 经济测算 项目属性研判及界定 市场如何占位？ 盈利模式如何建立? 结构化分析和问题界定 结构化分析和问题界定 项目整体发展战略 分期开发策略及规划评价 项目定位：产品、客户、形象 项目目标和约束条件 经济测算 市场分析：区域经济及规划发展 区域市场走势分析、 同类物业市场分析、 未来竞争分析 理论模型： 案例借鉴：相似规模、 相似类型、 相似开发时机 本项目的开发模式选择： 多采用假设排除法 项目属性研判及界定 项 目 战 略 发 展 定 位 结构化分析和问题界定 项目整体发展战略 分期开发策略及规划评价 项目定位：产品、客户、形象 项目目标和约束条件 经济测算 项目属性研判及界定 形象定位方法 对应目标消费群的价值取向 能够与市场形成差异化 与本区域的整体规划和形象相匹配 案例分析 产品定位方法 容积率主导的可能物业组合 案例借鉴 能够与市场形成差异化 市场收益预估，效益最大化 客户定位方法 基于区域发展，制定未来客户演变路径 基于产品类型，定义不同客户的生活需求 基于形象定位，圈定客户的消费力等级 结构化分析和问题界定 项目整体发展战略 分期开发策略及规划评价 项目定位：产品、客户、形象 项目目标和约束条件 经济测算 项目属性研判及界定 开发策略 案例借鉴 分期开发模式选择：工程问题、资金问题、 形象问题、资金风险问题 开发次序与开发节奏：考虑开发强度与市场容量的关系， 注重资金的滚动投入 大盘开发要注重价值链的提升 规划评价 是否符合项目的整体定位 是否符合市场特性 项目资源是否最大利用 是否有利于分期 是否有利于产