厦门观音山中铁项目营销策划报告.pptVIP

因为本项目蓄水期较短所以前期投放较大，我司建议前期（截至开盘）广告的投入为总广告预算的30%。主要是售楼处及户外广告的一次性投放。 营销阶段 周 期 预 算 备 注 启动导入 2011年2月——2011年5月 30% 约 513.6万元 主要是前期售楼处、现场包装、户外广告牌投入等比较大 开盘期 2011年5月-- 2011年9月 25% 约 428万元 包括开盘活动、组合媒体广告等 续销期 2011年10月——2012年6月 30% 约 513.6万元 媒体广告，优惠活动，现场体验活动 尾盘期 2012年7月——交房 15% 约 258.8万 元 市场形象维系、Sp活动 推广费用预算 视 觉 表 现 * 生态平衡： 寻求居住人的突破、挖掘生活的内涵，寻找人、建筑与自然间的生态平衡、人与人之间群落生活，构筑起完整意义上的优质居住空间。 以人为本： 强调“以人为本”的设计原则，从布局形式、空间尺度、环境氛围、悠间观景与单体设计各方面营造亲和感与人情味。 亲切感受： 设计从总体到单体，从环境到建设、从室外到室内、从主体到细节、处处刻意营造亲切宜人的社区氛围。并通过规划布局、空间形式、流线设计、建筑形象、园林风格、物业配套、管理服务系统等各方面配合，给住户一种“这才是真正的家”的感觉。 规划理念 规划指导思路 贯穿精品、品牌、安全、健康、文化，并以“观海景”为重为先，展现一种城市新生活的生活理念。 规划构思 充分利用项目的自然环境“海”资源，并结合人工环境创造全“海”景式优美环境社区。 创造优越空间尺度。采用大尺度空间、低密度、高绿化率设计、建立人工环境与自然环境相协调的人居环境。并利用人工环境使整个社区形成平衡的、能保持有机尺度的生活空间，同时四周绿色环绕、大树当道，用人工手法造就的人工环境、自然空间，并同周边的“海”相呼应，从而营造出建筑空间与环境空间的完美结合。 在规划设计上以国际先锋潮流为主导思想，将人们未来的居住模式样板化，把本项目作为有导向性的、前瞻性的房地产品牌项目。 规划构思 动静分明的功能区分 在保持“高尚住宅”的前提下，将产生噪声较大、交通较繁忙的位置予商店街，使商、住功能明确，闹静分明、各尽其用。 社区层级化 采用化整为零的规划模式，不强求合，而强调分。将社区层级分明、利于物业管理的灵活性，居住氛围的亲和性、私密性与群居性。 空灵流畅的自由布局 从与自然亲和的角度出发，一方面利用“大尺度、围而不合”的空间，另一方面则采用空灵流畅的自由布局，打破厦门传统的南北座向、排排座的局限性，以“全海景”为主导布局建筑，创新的自然式布局，使全部的住宅单元均享有全海景观，保证“户户有景、窗窗有景”，取得较好的景观均好性。灵活错落的布局，产生景观的纵深感外，也有较好的私密性。 规划布局 各单体设计尽量与周围自然空间、环境空间相融、相协调，如景观窗、入户花园、观海大阳台。 每户设计避免住户间之视觉与声音干扰，争取每户可全观海景，达到视野开阔。 每户厨房、卫生间、卧室均直接对外采光通风，同时配置合理的洗衣机、冰箱、空调位置。 每户设有隐藏的空调主机位、隐蔽的专有衣物晾晒空间。 每栋住宅设有方便残疾人士、老人和小孩的无障碍设计。 生活机能优化如：直饮水、生活阳台、观海阳台等。 引入超大空中观海休闲花园的概念形成由内到外，由大到小，由地面到空中的三重立体景观。 户型设计 以中小户型开发为主，出于对 ◆户型总价 ◆社区纯粹性 ◆充分利用100-150平米带两个户口利好 ◆首次置业90平米以下有首付及利率优势 这四个因素的考虑，地块户型配比建议如下： 户型 二房二厅二卫 三房二厅二卫 迷你楼中楼 建筑面积 85-90平米 100-120平米 100-120平米 户型面积比 20％ 60％ 20％ 注：1、本案以100-120平米小三房为主，辅以二房和迷你楼中楼。 2、本案充分利用规划上的“偷面积”，如通过大露台、内庭院等方式使实际使用面积大于上述建筑面积，增加面积附加值。 户型配比 体现滨海建筑个性，以大阳台的自由造型曲线，结合高层的建筑高度，塑造滨海沿岸唯一性、极具视觉冲击力的海岸建筑造型。 立体绿化成为建筑立面造型设计的元素之一，建造绿色空中家园。 建筑立面建议 营 销 策 略 我们的沟通对象 Who are we talking to? (Consumer Profile) 我们的商品/品牌 Who are we? (U.S.P) 我们的竞争对手 Who are we competing? (Business Opportunity) 消费者价值取向 (Consumer Insights) 定位 (Position) 营销策略 (Proposition) 创意