项目前期介入阶段与工作内容要点指引.doc

项目前期介入阶段与工作内容要点指引 项目前期介入阶段与工作内容要点指引提要：在满足消防要求等房地产相关法律的基础上，道路系统规划是否满足日后开展物业管理要求：包括小区出入口设计 项目前期介入阶段与工作内容要点指引 1适用范围 本指引适用于项目开发过程中各阶段物业介入的工作要求，明确介入阶段、工作内容和关注事项。 2物业介入阶段与工作内容 项目规划设计阶段项目规划设计阶段的前期介入工作内容包括，但不限于： 1)整体布局是否有利于日后开展物业管理工作； 2)在满足消防要求等房地产相关法律的基础上，道路系统规划是否满足日后开展物业管理要求：包括小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否相互干扰，消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分布等是否合理。分期开发的，在保障小区整体协调的前提下，应设置围墙间隔已开发、未开发区域，考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求。 3)公建的配套设计和功能分配； 4)绿化与景观系统设计的功能及经济性； 5)配套与公共设施的配置种类、数量及分布； 6)物业管理用房的位置及功能划分，面积是否符合法律法规的要求； 7)户型的平面设计是否合理； 8)建筑外立面的设计是否留下治安隐患。 施工图设计阶段施工图设计阶段前期介入工作内容包括，但不限于： 1)土建 a)屋面、有防水要求的卫生间等防水材料的选择； b)门、窗的材质； c)屋面及管道井检修口的位置及尺寸； d)地区气候差异对房屋质量的特殊要求； e)空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集； f)烟道、排气道的位置； g)广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。 2)配套 a)室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及给业主造成的影响； b)各种设备产生的噪音对业主的影响； c)各种设备总控制开关是否设在公共区域内； d)各种设备设施的能源消耗； e)室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响； f)设备用房、管理用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。 施工阶段施工阶段前期介入工作内容包括，但不限于： 1)项目所在公司招标工作介入（协助项目所在公司就以下问题对投标单位提出相关要求） a)门、窗质量及售后服务； b)智能化设施设备质量及后期维修保养成本； c)供暖、空调、卫生设施设备的质量及后期维修保养成本。 2)施工过程介入 a)房屋质量控制； b)隐蔽工程检查验收记录； c)设计变更记录的收集； d)设施、设备的安装调试及售后服务； e)成品保护； f)体育设施、儿童游乐设施质量； g)水景设施防水施工监管。 营销介入 1)销售承诺对物业管理造成的影响； 2)发展商赠送业主物品给物业公司带来的保修责任及法律责任； 3)协助项目所在公司拟订业主临时公约； 4)协助项目所在公司向政府主管申办物业管理单位的招标手续； 5)具体按《营销配合管理规定》执行。 3各阶段物业介入通用关注要点 设备房设备房包括：配电机房、水泵机房、发电机房、中央空调机房、电梯机房、二氧化碳气体灭火系统房、消防控制中心、风机房、锅炉房等。 设备房通用关注要点： 1)独立用房，面积适用； 2)有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑措施； 3)地面贴有瓷砖，坡度合理，并设有防止回灌的地漏； 4)配有专用灭火器1-2个位置； 5)预留设备检修、散热空间，通过通风、采暖等设备避免温度过高或过低对设备造成损坏； 6)有应急通讯、照明设施； 7)窗户加装内置护栏、铁花等防止人员攀爬； 8)位置合理，减少管道交叉和总长度； 9)对设备采取相应的降低噪音措施，避免影响住户正常使用和居住； 10)主要标识、线路图、制度上墙、上设备。 特殊设备房关注要点 1)电梯机房设置有专用工具挂置位置； 2)二氧化碳灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的装置； 3)配电机房设备前设有专用的绝缘垫； 4)二氧化碳灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中心联系； 5)水泵机房冬季最低温度低于0℃时，必须采用供暖措施； 6)二次供水储水池上方加盖防尘，内壁应有玻璃钢涂衬，有不锈钢扶手，便于