合富辉煌_广州中山五路.康桥地块前期定位报告2011年10月.ppt

十三碗——纯粹饮食业态，各地特色风味汇聚，连形象上也是以非常清晰的饮食概念出现。 雍华庭美食街——引进六仟馆、巴西里约等风情美食，得天独厚的地理位置。 酒吧街——东莞特色，以年轻人群为主，纯粹娱乐定位，逐渐加入了休闲功能。 怡丰都市美食街——自发形成的美食街，与美食街相互促进的休闲购物功能支持。 银丰路美食街——东莞最早最专业的美食街，主题清晰明确，同时酒店、休闲、娱乐给美食街带来了极大的支持和补充。 T字型二梯三户： 户户同向，有利于集中景观园林布局，规避背面干扰； 典型2+1(B)；3+1(C)及4+1房(A); 主客卧分区明显，非常适宜两代家居生活。 户型参考： 拼合户型： T字型二梯三户变2梯4户 原C户型，可由DE户型拼合而成，为 1套间及1+1房。 户型参考： 市场罕见两代居户型，1梯2户，实用率高。 140以上大户型可借鉴设计，有需求有卖点， 非纯粹户型面积，更考虑居住需求，奇数层更可送超大露台。 户型参考： 三梯六户：户户三面单边，方正实用，得房率高 适宜于主干道路边借鉴采用。 二梯四户，三面单边， 客厅同向，可做到户户朝南，户户园林景观。 二梯三户，经典品字形设计， 带入户花园、大露台。 户户三面单边，客厅同向， 适应于靠路边，满足南向要求。 二梯四户： 户户朝南、后排横厅设计，通风采光，景观面宽阔；户户带入户花园，无过道，得房率高。 113㎡， 三房，带套间 立面建议： 采用简约明快的现代风格，大气，鲜明爽朗，极具城市化意向。 园林风格： 泰式园林： 实用性、可参与性； 植被丰富、层次感强； 中心园林与组团园林、架空层园林结合处理； 景观小品的设置； 启动区园林先做。 园林小品： 雕塑小品、园灯的基座、灯柱、灯头、灯具都有很强的装饰作用，在细节上增添项目的园林品质感 主入口及入户大堂： 小区大门及入户大堂是小区的门面，因此应重点关注，好钢用在刀刃上，在投入上可以适当增加。 架空层可布置休闲设施如儿童乐园、健身器材等，作为泛会所来利用。 架空层景观 结合社区打造特色主题会所，部分设施可对外经营（如餐饮、娱乐），部分则只有业主才能尊贵享受（如康体健身），功能包括休闲+康体+娱乐+商务+餐饮。 服务决定增值——人性化会所服务 会所及泛会所： 商业街业态： 生活艺馆（开放式设计） 摄影爱好者之家 音像店 SPA会馆 休闲书店 主题餐饮 咖啡厅 球友俱乐部 红酒交友吧 超市 万佳超市或其它品牌 24小时便利店 银行柜员机 大参林、海王 美容美发店 干洗、制衣店 经济测算： 　 m2 168532 住宅 公寓，20000，住宅底商10000 m2 29952.41 商业 地上建筑面积的0.6% 　 1198 公建 1594个车位按35m2/个,含人防 m2 55790 地下室 　 m2 199683 其中：地上 　 m2 255473 总建筑面积 22631 　 34.0% 绿化率 19968 　 30.0% 建筑密度 　 　 3 容积率 地价:1950 m2 66561 占地地面积 　 　 较平整 地块现状 　 中山五路康桥地块 康桥前期项目 地址 地块经济指标 开发成本费用测算汇总 销售周期预估： 预计2012年10月份开售， 2014年底销售清盘，销售周期约2年，快速实现资金效益回收。 价格预期： 项目一期考虑市场突破，价格定位宜走平放低。 预计2012年10月份销售，根据当前市场价格6000元/平米，则 2102年底，均价6500元/㎡ 随销售开展可实现2013年均价7000元/M2； 2014年现楼加品牌效应趋向成熟会有力支持项目的价格上走空间，预计2014年可实现价格7500-8000元/M2。 销售节奏及价格预期 THE END ——THANKS * * * 未来项目分布 中山商业地产格局 富华西 购物中心 天悦城 奥利高 广场 兴中广场 大信二期 金鹰广场 利和广场 建纶国际商务中心 保利 港口项目 中山站 规划片区 棕榈彩虹地块 远洋C地块商业 英联紫马岭项目 英联孙文东项目 越秀博爱路地块 东 区 * 未来项目预测---列表 中山商业地产格局 项目名 项目地址 发展商 建筑面积 规划商业面积 已签约主力店 富华西购物中心 西区翠景南路 中山雅居乐雍景园房地产有限公司 144万平米 15万平米 ---/---　 澳利高广场 西区富华酒店对面 中山市澳利高投资发展有限公司 36万平米 ---/---　 ---/---　 天悦城 西区翠景道和富华道交汇处 名盛置业 18万平米 7万平米 珠江西岸最大的大润发 兴中广场 石岐区凤鸣路 兴中集团 14万平米 14万平米　 韩国CGV影院，百盛百货 大信二期 石岐区莲员北路与莲塘北路交汇处