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商业步行街策划与经营创新 来源： 作者：杨宝民 杨荣元等 上传时间：2005-05-27 作者简介，杨宝民商业房地产策划工作室总策划师，曾任茂业（集团）百货副总经理，解放军测绘学院博士生论文指导老师，知识型房地产职业经理人，从1998年开始从事房地产策划与购物中心策划，２０００年组成商业步行街与ＭＡＬＬ策划课题组。 罗展帆，深圳城建设计公司（甲级）设计师，国家一级注册建筑师。 杨荣元，深圳亨通达物业管理顾问有限公司董事长，原深圳住宅局局长，深圳物业管理协会名誉会长。 已经完成的商业策划案例： １．沿海武汉商业城总体策划与企业发展战略咨询，项目投资规模４亿元，位于武汉最繁华地段—汉正街。 ２．深圳万众城服装市场、万众城家居广场客户营销活动总策划 ３．抚顺恒昌商厦公司总体定位策划，治理机制设计咨询 ４．华强北大型购物中心---东方时代广场 正在策划10万平方米的MALL购物中心与商业步行街。 对外承接商业步行街与大型购物中心（ＭＡＬＬ）市场调查与策划，物业管理项目,２万平方米商场收费２０万元起，５万平方米以上的商业步行街与ＭＡＬＬ项目市场调查与可行性研究收费４０万元起，１０万平方米以上购物中心项目收费５０万元起。本文已经发表在中国房地产报、中国搜房网等重要媒体。 电子邮件：hcy71420@szonline.net 电话地址：深圳群星广场A座2301室 一、 商业步行街的发展特点 1.商业步行街的发展历程 商业步行街发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河 图就是典型的商业街，到了近代和现代，我国商业街发展落后于法国等西方国家。 从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。第一个时期就是集市贸易。第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。第三个时期，实际上随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心。第四个时期，大型商业街的出现。第五个时期，是规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。第六个时期是六十年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。第七个时期，商业步行街增加shopping mall 购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获得大发展。 2．商业步行街对城市发展的影响与作用 (1).商业步行街是城市的商业文化名片，是城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔。 (2)重振原有商业中心，带动城市新一轮发展 (3)塑造新的城市中心，没有大型商业步行街，新城区就无法形成城市的中心。上海徐家汇的开发改造非常成功，拥有地上商业区、地下商铺网、周边支持商业网和多个广场型活动中心，并由多种垂直交通将整个系统连通成为一个环形的商业区，其实质是一条地下通行的环状商业街。由于徐家汇商业区的带动，楼价从3000元上升到8000元，迅速成为新城区。 (4)步行街对城市商业结构更新，改变了单一购物结构，通过发展旅游文化等多种功能，提升了城市生活品质。 (5)强化城市中心的价值和凝聚力，改变城市空心化的格局 (6)步行街对城市文化影响较大，它是对都市文化的提升与再造。商业步行街所倡导的不仅是城市文化的堆砌或变迁，它蕴藏着文化移植、文化嫁接、文化转换的城市发展，因此步行街将商业文化提升为社会文化层次。 3.国际一流商业步行街的发展特点 国际一流的商业步行街具有特征： 1、 硬件设施一流，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。 2、 它应该是多功能的，比如购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六个方面。 3、 商业步行街管理水平应该是一流的，不仅要具备普通的商业物业管理功能，而且在步行街整体形象宣传方面，公共服务与商业服务水准方面也应该是一流的。 4、 世界著名步行街具有较高的文化内涵与艺术品味。 法国巴黎的香榭丽舍大街就是国际一流的商业大街,它的发展印证了上述特征，香榭丽舍大街建于1670年，西起戴高乐星形广场的凯旋门，东至矩形协和广场，街道全长1800米，宽120米，中间车行道可并行10辆汽车。爱丽舍大街是法国最繁华的街道，是法国繁荣富裕的象征。这条大街将巴黎所有的名胜古迹，如东边的波旁宫、卢浮宫、市政大厦、巴士底狱广场和西边的凯旋门，联系在一起了。大街的改造工程是于1991年5月正式开始的，整个工程耗资达2.4亿法郎,改造后增加了地下停车位，交通更加方便。 图1香榭丽舍大街入口—凯旋门 香榭丽舍大街是巴黎之魂，大街的东半部分是700米长的林荫大道，两侧绿树成行，郁郁葱葱，如诗如画。成群结队的飞鸽在草坪中悠然散步，是闹市中不可多得的是一块清幽之处。 爱丽舍大街西段长约1180米，是商家云集之地，不太长的街