安徽合肥汽车商贸综合体项目前期定位顾问报告5.pptVIP

项目总体定位 项目开发业态及体量推导 项目功能组合及分布 项目交通动线建议 项目协同发展及效益 232 项目总体定位及开发策略 项目业态可行性分析 业态选择 可行性 分析 顶层餐饮 可行业态 否定业态 待发展业态 233 图示说明： 高纬观点： 在多种备选业态中 进行筛选和减法以 实现项目 城西新城综合体 的多元业态 项目的基本 业态组合 传统商业 主题商业 专业卖场/4s店 公寓式办公 甲级办公 顶层餐饮 汽层餐饮 顶层餐饮 传统商业（大型超市/ 日常需求型） 购物中心/高端百货 顶车主题专业市场 甲级办公 特色办公（公寓式办公） 高星级酒店 服务式公寓 ?大型超市：合肥市场对于该业态接受度较高，单店营 业额都相对较高，带动外围人群前来消费 ?日常需求型：周围较多居住人群，缺乏相关商业设施 ?购物中心及百货：合肥市场以百货为主，大型购物中 心近几年显现，目前区域成熟度支持不足。 ?项目商业建筑规划时，硬件格局结构可进行升级，方 便未来进行整体改造调整。 ?项目的区域产业导向和目前的专业市场氛围与 集聚度，满足项目打造专业市场的基本条件；建 议打造汽车类专业市场形成竞合。 ?市场上缺乏真正意义上的甲级办公，内向型经济 和第三产业现状对于甲级办公的支撑有限，市区甲级写 字楼供应大，区域缺乏高端商务氛围，厂房和孵化园吸 收大量需求，宜适量谨慎开发 ?合肥的公寓式办公供应不大，普遍品质不高，以中小 型户型为主。建议项目打造高品质特色公寓式办公填补 市场空白以及实现资金回收。 ?合肥未来中高端酒店市场新增供应量较多，区域消费 人群相对缺乏支撑。 ?酒店开发投入大回收期长，财务回报无法满足要求。 ?合肥市场上无真正意义服务式公寓，外籍人士有限， 常住型高级雇员较少，外资机构对合肥市场接受度有限 ?公寓式办公和酒店结合的升级产品，投资回收周期长 辐射范围 至2015年规划 常住人口 渗透率 辐射人口 2km辐射圈 24万 40% 9.6万 高新区辐射圈 44万 10% 4.4万 市中心辐射圈 224万 5% 11.2万 六安/淮南中心辐射圈 223万 1% 2.23万 本项目辐射总人口 27.43万 高新区辐射圈 市中心辐射圈 234 2 km 辐射圈 本项目为主题型商业未来将会辐射市中心目的消费人群，市中心 在本项目所能辐射到的人口范围内，渗透率依离本项目的距离而 有所下降 商业体量配比建议 商业体量建议 2公里辐射圈是指以本项目为中心2公里半径内所辐射到的核心圈 因本项目位于高新区，高新区的居住及工作人群都将在本项目的 辐射人口范围内，渗透率相较核心圈有所下降 六安/淮南 中心辐射圈 本项目所在区 域所需商业体 量 高新区现有及 未来商业体量 本项目所需开 发商业体量 【本项目未来辐射人口】27.43万人 * 【合肥市未来人均商业面积】1平方米/人 = 【本项目所在区域所需商业体量】27.43万平方米 【本项目所在区域所需商业体量】27.43万平方米 -【高新区现有及未来商业体量】13.4万平方米 = 【本项目可以开发商业体量】14万平方米 235 商业体量配比建议 商业体量建议 本项目未来辐 射人口 合肥人均商业 面积： 1 平方米/人 本项目所在区 域所需商业体 量 项目商业体量配比-专业市场 专业市场体量可选空间 专业市场 开发空间 236 专业市场开发空间测算逻辑线 项目内部体量承载 项目定位 品牌需求 访谈专业卖场体量需求 周边专业市场类型 选择专业市场类型 市场专业卖场现有体量 237 汽车商业业态体量及选址 项目可行性 汽车商业业态 汽车4S店 高端汽车展厅 汽车超市 汽车体验工场 汽车城/汽车园区/汽 车公园/ 超级汽车大卖场 升级汽车市场 选址商圈 城郊结合区 城市核心商圈 城区非核心商圈 城市非核心商圈 城郊区域 城郊结合区 城郊结合区 建筑规模 3000-10000㎡ 3000㎡ 2000-8000㎡ 3万-8万㎡ 十多万-上百万㎡ 2-5万㎡ 2-3万㎡ 案例 国内各大4S店 北京金宝街名车群 上海企业天地名