浅谈涉案房地产建筑面积的确定和测算.docVIP

浅谈涉案房地产建筑面积的确定与测算 （宿州市价格认证中心 娄文侠） 涉案物品价格鉴证工作是向仲裁机构和司法机关履行举证职能的一项严肃性工作，随着社会经济和城市的不断发展，涉案房地产的价格鉴证工作也愈显重要，为实现房产诉讼关口前移，认证程序先行，举证效力可信，现就涉案房地产建筑面积的确定与测算等有关问题谈一些自己的看法。 一、建筑面积的主体 房地产与建筑物在一定程度上是两个不同的概念，在价格鉴证结论书的语言叙述上应有所区别。因房地产（又可称为不动产、物业等）有三种可能的存在形态：建筑物、土地、房地。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。对于建筑物、房屋、构筑物的概念，《现代汉语词典》作了如下解释：“建筑物：建筑而成的东西，如房屋、桥梁、隧道、水坝等。”“房屋：有墙、顶、门、窗、供人居住或做其他用途的建筑物。”“构筑物：一般不直接在内进行生产和生活活动的建筑物，如水塔、烟囱等。”也就是说房屋、建筑物、构筑物只是房地产的一种存在形态。 房地产 土 地 房 屋 不动产 建筑物 构筑物 物 业 房 地 为了体现其工程量的大小以及计算其价值，房屋、建筑物、构筑物的量就需要用统一的标准来衡量，由此，就有了建筑面积这一计量单位。 二、建筑面积的内涵 建筑面积按照使用用途的不同，分为住宅（房屋）建筑面积、营业用房建筑面积，仓库建筑面积等。房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。房屋建筑面积分为套内建筑面积和分摊的公有建筑面积。成套房屋的套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按套内使用面积计价的。目前房屋产权证所注明的建筑面积（即合法的产权建筑面积）并不一致，有建筑面积，有套内建筑面积，有套内使用面积。而市场上新建商品房的销售建筑面积与产权建筑面积也不相一致。因此价格鉴证人员一定要搞清其面积内涵，从而准确的确定其重置成本或建安单价。 使用面积 套内建筑面积 墙体面积 房屋建筑面积 阳台面积 分摊的公有建筑面积 三、建筑面积的确定与测算 《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：房屋权属登记机关在依法核发房屋权属证书时……并要进行实地勘验或要求权利申请人提供房产测绘机构的实地勘验……核发房屋权属证书，并将房屋的性质、面积等记录在房屋权属证书及权属档案中。房地产权利一经登记机关在登记簿上注册登记，该权利在法律上有绝对效力，受国家法律保护。实践证明，涉案房地产价格鉴定与社会中介机构的房地产价格评估不同：估价是为委托方提供咨询意见尽可能在合理范围内满足当事人要求为当事人服务鉴定为司法机关提供证据材料更强调客观性公权力的体现每一个鉴定结论都要承担一定的法律责任作为证据材料，科学性与准确性是基本要求，鉴定结论是同一定的法律事实联系的为保证公权力体现的质量，作业质量就成为价格鉴定的生命线，因此价格鉴定需要在技术标准上下功夫。司法机关提供证据材料 按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算 多层建筑物自然层的层高在2.2米及以上者 计算全面积 多层建筑物自然层的层高不足2.2米者 计算1/2面积 2 2005.7.1前（旧） 单层建筑物内设有部分楼层者 亦应计算建筑面积 2005.7.1后（新） 单层建筑物内设有部分楼层者，其二层及 二层以上的楼层，以及多层建筑物二层及 二层以上的楼层 均应计算建筑面积 有围护外墙的，应按外墙结构的外围水平面积计算； 无外墙的，应按自然层结构板水平投影面积计算； 层高在2.2米及以上者，计算全面积；高度不足2.2米者，计算1/2面积 3 2005.7.1前（旧） 建筑物内的技术层、层高超过2.2米的 按技术层外围水平面积计算 技术层层高虽不超过2.2米，但从中分割出来作为办公室、仓库的 应按分割出来的使用部分外围水