房地产金融2009 Chapter 4 Alternative Mortgage Instrument资料.pptVIP

第三章回顾 固定利率抵押贷款方式运作机制： 偿还额的求取、未清偿余额的求取、实际贷款利率的求取、持有期与实际贷款利率、再融资决策方法、固定利率抵押贷款价值与利率风险 美国节俭机构危机 在这次危机中，有2000多家节检机构因资不抵债而破产，而此后解决这些破产倒闭节俭机构的清算工作持续了10多年。1980~1992年，被清算的节俭机构有1142家，损失了纳税人近2000亿美元的税款。 30年代经济大萧条时期,面对大量金融机构的倒闭和居民丧失住宅所有权,联邦政府为节俭机构制定了诸多法律法规,限定资产的种类和提供优惠的税收政策等,以鼓励节俭机构专门从事住宅抵押信贷。政策上的干预,一方面促进了经济复苏中住宅抵押信贷的发展,另一方面也使节俭机构逐渐形成了融资渠道、信贷工具单一、“借短贷长”的资产负债结构,即其资金的主要来源是短期存款,资金的运用大多投向期限长达20~30年的、固定利率的住宅抵押贷款。 在最初的设计中,联邦政府为了防止利率风险也采取了一些措施。 措施之一是12家联邦住宅贷款银行,向其会员储贷协会提供低息贷款,储贷协会以持有的抵押贷款作担保,就可以从联邦住宅贷款银行获得短期资金。 措施之二是对存款金融机构的利率实施管制。根据《1933年银行法》联邦储备委员会制定的Q条款,商业银行不允许向活期存款支付利息,对商业银行的储蓄存款和定期存款利息也有限定。其目的在于减少利差所产生的资金争夺,保证节俭机构可以获得较低成本的资金。 1974年和1979年的全球石油危机,使美国经济进入一个低增长、高通胀时期,迫使联邦储备委员会采取一系列紧缩货币政策。结果市场利率急剧上涨,波幅达10%~17%,远远高于Q字条款制定的利率上限。 为避免出现“脱媒” 问题,节俭机构又不得不向储户支付较高的利息。存量资产只有7%的利息收益与负债高达15%的利差,使节俭机构陷入困境:1981年时存贷款的利差为71亿美元,1982年上升为88亿美元在1982年的年终统计中,有82%的节俭机构在帐面上出现了收不抵支的赤字。 与非存款金融机构的竞争加剧。在80年代,节俭机构的主要的竞争对手是货币市场共同基金(MMF)。货币市场共同基金的最诱人之处是无利率上的约束。特别是在1980至1982年间,当美国市场的短期利率不断上升,在6.9%至16.2%间波动时,商业银行只对存款额在10万美元以上的大储户支付较高的市场利率,这引起了中、小储户的极大不满,大量居民储蓄开始向货币市场基金转移。 为了防止节俭机构出现“脱媒”现象并提高其竞争力,联邦监管机构于1980年,取消了对节俭机构多种利率的限制。1982年又下调了节俭机构的资本金比率,从过去的5%降至3%,并实施新的会计准则,进一步放开了对节俭机构经营范围的限制,允许节俭机构运用新金融工具，如可调整利率抵押贷款。1984年联邦监管机构进一步扩大联邦节俭机构的经营范围。 然而,取消利率限制、放松管制并没有挽救节俭机构最终倒闭的恶运。放松管制后,虽然扩大了节俭机构的业务范围,但利率市场化又加大了其融资的成本。因为节俭机构无法在短期内迅速调整资产结构,并像商业银行那样给储户支付高达17%的利息,所以只能看着储户离去。在无可奈何的情况下,一些节俭机构为了获得较高的收益,将大笔新增贷款投向投机性的债券市场,结果反而加剧了亏损和倒闭。 1988年,美国联邦住宅贷款银行委员会终于关闭和清算了205家节俭机构。布什总统于1989年制定了《金融机构改革、复兴和实施法》。该法改革了节俭机构监管框架,成立新的节俭机构监督署来取代联邦住宅贷款银行委员会,组建新的储蓄协会保险基金来取替了联邦储蓄贷款保险公司,以加强对节俭机构资产负债的管理。更重要的是成立了美国清算信托公司(RTC),拨款500亿美元作为前期费用,其过程对倒闭节俭机构的处理。 Chapter 4 Alternative Mortgage Instrument 1. Problem of supply 1.1ARM definition: P93 1.1.1 frequency of rate change 1.1.2 rate rate=index + margin index: a. beyond manipulation by the lender b. not excessively volatile c. an established index d. acceptable to the borrower