福建泉州项目营销策划报告2.ppt

* 8、90年代中期 2000年初期 2010年后 90年代初 钢筋混凝土结构出现,以结构，代表项目：刺桐新村，前坂小区 2000年初 地产升级，商品房转型规模,品质,高层,代表项目福新花园城 2010年代初 龙头品牌大量入驻 泉州房地产市场进入品质发展大跃进时代 泉州市区居住条件之演变 高尚片区江时代——晋江区域泉州南，水质较差，沿江项目较多，但景观一般。代表项目【海景国际花园】占据优势江景，但开发品质一般 高尚片区湖时代——西湖区域100公顷的西湖公园，地处清源山南麓，景观人文资源丰富。但地段较偏，配套相对较弱，生活不便，代表项目【中骏西湖1号】 高尚片区湖时代——东湖区域东湖公园、释雅山公园围绕，自然景观条件良好，老城区配套醇熟，无需等待；但固守老城，现代化程度低，配套落后，交通拥堵，豪宅身份感弱。代表项目【湖景花园】 属于晋江，200亩公园景观，周边楼盘众多 代表项目【百捷中央公园】开发实力不足，产品已落伍，公园景观未合理利用 高尚片区公园时代——中央公园 代表项目【浦西万达广场】 高尚片区自造配套——人工湖景 代表项目【世贸.御龙湾】 海峡体育馆边，超级城市综合体，配套较为齐全。 代表项目【中骏财富中心】本土品质企业代表，项目依托海峡体育馆及城市功能配套发展 项目用地分散不集中，整体性不足，区域成长需较长时间沉淀 高尚片区体育馆时代——海峡体育馆 江湖属于人杰，海洋属于人物 600年来，泉州一直在等待一片海 江湖虽美，但也只是沧海一粟，海洋不只提供汪洋胜景， 更是泉州人精神之源，亦是背山面海最风水形胜之所在！ 在泉州，江湖、公园边的居宅不少，但一线滨海的楼盘绝无仅有， 泉州因海而生，但却因历史原因，一直得不到真正滨海之居区， 一直没有真正匹配海洋的跨海巨作……直到2013，上实东海项目之出现…… 从“江湖时代”过渡到“海洋时代” 上实东海项目——海岸龙首 大海之滨，繁华之心，众星捧月间，蛟龙之首横空出世 行政中心 总部经济区 泉州四大馆 会展中心 医院 行政办公大楼 山海景观（大小桃花山、东海） 东海学园 滨海公园 龙头区位 大泉州真中心，即将起飞的东海片区 沈海高速 城际铁路 半小时城市经济圈 大泉州：由单核向多核转变，从河口城市转向海滨城市 洛江 惠安 崇武 江南 晋江 陈埭 洛秀 丰泽 石狮 石湖 龙头景致 唯一一线海景，城市公园，资源禀赋超卓 占领视野最开阔的海岸线，前所未有的滨海名宅，零距离私享社区内中央公园、海丝公园双园美景 泉州市政府 总部经济区 文化中心 龙头区配 东海，泉州新行政中心区，城市配套完善 占为东海片区1/7土地面积、320万㎡超级大盘 项目规划居住人口4.2万、占东海未来人口规划1/6以上 类型 数量 单位 总用地面积 65.23 公顷 总建筑面积 3260056 平方米 地上建筑面积 2595250 平方米 其中 住宅建筑面积 1695938 平方米 酒店式公寓 211300 平方米 非住宅建筑面积 688012 平方米 其中 沿街底商 173714 平方米 集中商业 168678 平方米 五星级酒店及配套 59200 平方米 酒店 80080 平方米 SOHO 40940 平方米 幼儿园 19500 平方米 公共服务配套设施 8400 平方米 其中 公厕 2400 平方米 派出所街道办事处 4000 平方米 居委会 2000 平方米 龙头大盘 320万方，全产品系超级大盘 超大型航母舰社区，包罗万象、多元化产品组合 龙头巨匠 上实强大品牌形象，规范操作流程及开发经验 位于泉州湾发展核心区域； 泉州新行政中心，市政府所在地； 人文、教育、行政、医疗、文化娱乐等配套整逐步完善； 依托320万㎡海西第一大盘 高起点综合体规划，影响力显著； 一线沿海，景观资源禀赋优异； 多元化产品，满足不同客户需求； S优势 地块规模大，景观资源分布不均； 用地政府硬性指标较多，增加项目规划难度及运行风险； 上实品牌但尚未打开泉州市场，将增加营销运营成本； 项目容积率高，影响住宅居住品质； W劣势 上实企业，大品牌实力开发企业； 东海片区建设进入实质性阶段，市政府入驻为片区带来更多炒作机会； 东海板块在售项目少，市场竞争体量相比其他组团较小； O机会 泉州整体市场可预见体量巨大，市场竞争激烈； 东海片区多个新项目即将启动，未来将瓜分市场份额； 政策调控依旧严厉，后续市场不确定因素大； 本案开发周期长，不确定因素多； T 威胁 SWOT分析 龙头产品优势 泉州最高端商业中心，多元化、多业态组合 奢华与时尚并存 龙头顶级配套 320万平方米泉州最大规模社区 酒店、学校、商业配套一应俱全 人性化、专业化规划理念