福建泉州项目营销策划报告5.ppt

 * 海上丝路全民运动会 营销推广策略 海量吸客 结合海居展示中心体验，最广泛吸纳各层面客群，为盛大轰动开盘做好准备，既造“海势”又造“海市”！ 开盘前预热：谭盾《英雄三部曲》、蔡国强烟花 间接影响力的客群对位：海外华人、泉商, 大型公关事件谭盾的《英雄三部曲》与特效大师蔡国强合作，凸显海派文化与泉州文化的结合，完美为项目的全国做足影响力，并持续线上线下炒作或者或者的持续关注效应。 营销推广策略 营销推广策略 海市行动 海体验 园林景观示范 2013年4月1日完美呈现 海派外滩与风情园景展示 营销推广策略 泉州首个3D式海居体验中心 波澜壮阔的售楼处：2013年6月1日亮相 以海洋为主题，极致表现海洋住宅形象， 充分突出城市中心及海景价值，给人以视觉震撼的效果。 营销推广策略 * 项目档次 高端住宅社区 面积范围 80-450㎡ 客户来源 区域客户 泉州市区 大泉州范围 晋江客户 其他 12% 8% 2% 73% 5% 客户职业 晋江大量企业老板，公务员、医生、个体户、企业高端 客户心理 注重品牌品质、攀比、面子、享受生活 世茂御龙湾成交客户情况 参考案例二：世茂御龙湾 主要客群以晋江本地为主，泉州市区及外部客群来源少，由于产品线丰富，客户阶层覆盖面广 项目客户定位 项目档次 中低端住宅社区 面积范围 60-144㎡ 客户来源 区域客户 泉州市区 大泉州范围 晋江客户 其他 15% 42% 24% 12% 7% 客户职业 公务员、医生、个体户、教师、外来务工人员、本地适婚阶层 客户心理 务实、投资、普通住房需求、升值潜力 东海湾成交客户情况 参考案例三：东海湾 以区域发展前景为基础，发展中低端住宅产品，成交客户群体以泉州市区及大泉州范围的普通刚需客群为主 项目客户定位 客户来源 2007年 2008 2009年 2010年 2011年 2012年 东海片区 23% 18% 20% 19% 17% 15% 泉州市区 58% 54% 49% 45% 43% 42% 大泉州地区 17% 23% 28% 31% 35% 36% 华侨及外部投资客 2% 2% 3% 5% 5% 7% 总成交（套） 678 1054 1069 1465 1234 447 东海湾近年客户构成演变 区域内东海湾项目的客户结构广泛，大泉州范围的客户比重逐年增加 项目客户定位 来源构成：丰泽、鲤城、洛江等地私企业主、事业单位 置业目的：首次置业，婚龄人群、改善居住、高端改善 置业需求：标准三房、四房、五房或大平层 客源发展策略：以项目综合实力、品质打造吸引市区高端客群、改善型客户 泉州市区客群 来源构成：安永德、晋江石狮、惠安泉港等地客群 置业目的：儿女教育、改善居住、增值保值、高端改善 置业需求：2-3房、四房、五房、大平层 客源发展策略：以区域发展及项目综合实力宣传吸引大泉州客群 大泉州客群 来源构成：市行政公务员、事业单位人员，区域原住民 置业目的：首次置业，婚龄人群、工作生活方便、投资 置业需求：两房、小三房、标准三房 客源发展战略：吸引刚需客群，也可提供东海湾升级客户 东海片区客群 来源构成：香港、台湾、海外侨胞及省内其他县市区 置业目的：增值保值、落叶归根 置业需求：以中小户型投资为主，标准大户为辅 客源发展策略：以项目品牌及区位优势、多元化产品吸引回乡客群及外来投资客 华侨及外部客群 第一圈层 第二圈层 第三圈层 第四圈层 本案目标客户群 项目客户定位 时间 发展程度 1 2 3 4 基础设施建设 整体区域建设 重点项目建设 城市功能升级 商务商业价值提升 本案面临的城市发展阶段 封闭阶段 起步阶段 发展阶段 成熟阶段 客户 变化 产品 变化 现阶段 未来 数量 数量 二次置业 首次置业 结合房地产市场发展规律，东海片区房地产市场正处于快速发展阶段，产品结构及客户需求层次将发生改变，是本案发展的机会点 项目客户定位 有计划、分圈层、由近及远地打开客户通路 利用丰富产品线满足不同客户需求，实现全面覆盖 （安溪、南安、永春、德化） 项目客户定位 注： 为重点拓客区域 产品类别 户型 客户描述 主要人群 首次置业 两房 25-32岁，年轻家庭，2-3人，年轻夫妻或三口之家爱好上网、时尚、追求生活质量，时尚品牌消费 年轻工薪族公务员、事业单位人员 三房 改善居住 大三房 30-45岁、3-5人，夫妻+子女/老人社会中坚力量，有能力追求品质生活，讲究休闲生活 私营企业主公务员、事业单位人员 少量侨胞 四房 再次改善 三房 30-55岁，3-5人，夫妻+子女/老人事业有成，有较高经济能力、追求生活环境与品质 私营企业主 企业高管、高级公务员高官、医生、律师 大三房 高端再改 四房 35-55岁，3-6人，富贵之家高端财