2006上海某房地产项目策划报告.pdfVIP

目 录 一．项目定位·····························································P3 1、项目评判 2、市场形象定位 3、目标客户定位 4、目标客户分析 二．推广策略·····························································P12 1、策略概述 2、推广阶段 3、推广费用预算 三．广告企划·····························································P19 1、广告总精神 2、阶段广告执行计划 3、媒体计划 四．工作进度表·····························································P43 XX 房地产项目策划报告 一. 项目定位 1、项目评判 1.1优势  北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时也增强了投资者对本 区域物业的信心；  名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳经典等物业的推出，使人们对虹口区域的物业认识由“中低档” 逐渐向“中高档”转变，为本案的推出奠定了一定的基础；  已经在上海市场积累了较高的品牌形象，使人们对品牌有了初步的认识；  与周边竞争楼盘相比，本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势，已经完全突破了传统意义 上的建筑设计模式，除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能很好 地融为一体，成为城市中独特的风景线；  由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能，使本案与北外滩相应的规划相符合，大大增加了本案 的档次。 1.2 劣势  由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏，北外滩的真实价值还没有在房地产市场体现出来，所以存在 着很多的不确定性， 尤其是本案的升值空间，具体表现在定价的策略；  本案的占地面积相对较小，因而在环境设计上的余地较小，只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分 利用；  由于重点考虑了观景效果、建筑景观，使部分房型出现了一些不规则的空间布局，使人们居住心理和家 居摆放有一些困难。 1.3 威胁  周边已开发项目，如浦江名邸、名江七星城中投资者持有的房源将在未来不断释放，由于其相对较低的 价格，对本案造成 一定的威胁；  四川北路的整体开发，在未来将出现较大规模的高档住宅供应量，由于其户型面积、规模效应等因素， 将对本案造成一定 的竞争力。如明佳房产的明佳经典，北临4 万平方米的绿地，毗邻四川北路，很可能成为未来虹口高档 住宅的新星；  世界政治和经济格局处于动荡，将影响外资企业对上海的投资，对本案也将造成一定的影响；  随着北外滩和外滩源开发进程的加速，与本案地段优势雷同，甚至更加优越的项目可能会不断涌现，将 减低本案的市场竞 争能力；  白金府邸、新外滩花苑、临潼苑同处北外滩区域，对本案构成直接竞争。 1.4 机会  目前整个北外滩区域正处于开发的前奏，作为北外滩内的项目，必将吸引公众的眼球；同时北外滩核心 区域的若干项目， 如世茂、中远等项目进度相对缓慢，本案将充分利用2005 年底至2006 年中的北外滩项目真空期打一个 “时间差”；  由于还处于开发前期，再加上虹口房地产市场目前正处于转折时期，因而具有很大的升值空间；  真正属于北外滩规划内的楼盘目前主要是新外滩花苑和临潼苑以及白金府邸，在高端市场仍然属于稀有 产品；  北外滩、外滩源的开发，以及四川北路的改造，使本案处于城市发展热点的中心区域，必将产生更多的 机遇，带来更大的 市场需求；  目前上海房地产高端市场无论是投资还是居住，都处于供需两旺的总体态势。 2、市场形象定位 2.1 总体形象 中国新经济中心的高尚综合商住社区。 2.2 分形象 2.2.1 写字楼 中小企