2006年成都市蜀信世纪光华营销报告.pptVIP

宏观市场 宏观市场 宏观市场——从2006年秋季房展会看成都市场 宏观市场——从2006年秋季房展会看成都市场 宏观市场——通过房展会看明年的发展情况 宏观市场——通过房展会看到的市场威胁 宏观市场——通过房展会看到的市场威胁 宏观市场——房交会对项目下一步操作的启示之一 宏观市场——房交会对项目下一步操作的启示之二 从房展看目前消费者心理概况 宏观市场 宏观市场 成都市区域价格示意 区域市场 SWOT分析 SWOT分析 营销推广总体思路 客户定位 推广定位----一种生活方式 广告定位 “生命不能承受之轻” 广告定位之二 媒体组合原则一 媒体组合原则二 传播定位之一 传播定位之二 营销推广模式（方案探讨） 销售策略定位 销售策略定位 销售策略定位 营销策略之销售现场氛围营造 营销之体验营销实施细节 营销之体验营销实施细节----现场接待中心 营销之体验营销实施细节----工地围墙、样板房 销售人员培训 客户积累 客户评估 客户挤压 知名楼盘客户积累策略市调（一） 知名楼盘客户积累策略市调（二） 知名楼盘客户积累策略市调（三） 知名楼盘客户积累策略市调（四） 知名楼盘客户积累策略市调（五） 本案价格制定原则 价格制定过程 开盘策略 宏观市场 本方案为预设初稿,具体操作根据实际情况细化谢谢 建筑以人为本 全心为您到家 “怎么说？”-----即对本项目传播语言的转换 必要性：在现有营销中，有诸多推广分不清楚买点与卖点的关系，不能够用消费者最感兴趣的利益点去刺激，不能够用符合消费者心理、习惯的语言诉求方式。 产品功能？ 居住，使用； 改善居住条件； 物业资产； 个性张扬，个性价值体现； 消费者的兴趣点在那里？ 购买的价格； 购买的价值； 物业的价值； 环境条件； 交通价值； 未来的价值； 品牌价值 …… 本案具备那些优势？ 转播语言的定位？ 低调的高明 价值链的挖掘利用？ 用朴实但是有震撼力的语言告诉消费者购买本案的理由 建筑以人为本 全心为您到家 推广关键词：波式推广、逐渐蓄水、步步为营 第一步：争夺话语权，强占营销高地 第二步：争夺话户外广告佳位 第三步：平地一声惊雷，强强出击 第四步：欲扬先抑，掉足胃口 第五步：揭开面纱，强势入市 第六步：轰动开盘，良好开端 准备工作？ ①平立面的确定；②销售中心的包装完成；③销售电话的安装；④广告公司及广告作业程序的制定；⑤区域性布展；⑥定点看板的制作；⑦销售人员培训到位。 准备 期 准备工作？ ①完成现场准备工作；②完成预定销售条件；完成；④广告的预期预热完成；⑤销售USP制定完成；⑥销售策略完成。 引导试销期 时间：07年2月18-3月初 主题关键词：成熟温江，一颗明珠即将登场 形式：NP的软文形式 时间：2月初开始 主题关键词：项目核心卖点，位置图 形式：户外看板 时间：3月低 主题关键词：项目核心价值的展露 形式：NP的硬性广告 时间：放交会前两周 主题关键词：宣传价值链 形式：大众和个性媒体强势出击 时间：房交会前三天，预约登记 主题关键词：宣传价值链，购买理由 形式：NP的硬性广告 时间：房交会期间开盘 主题关键词：轰动开盘 形式：NP报广，辅助媒体，如短信 建筑以人为本 全心为您到家 要不要分期/销控？ 若实行分批销售，则实现了销控目的 市场测试，降低风险； 合理控制房源，实现产品价值最大化； 并去化销售难度较大的产品； 建筑以人为本 全心为您到家 保留较好位置的、户型卖点突出的：主要是为提价； 保留次好位置的：较好位置的、户型有卖点的价格涨 空间有限； 销控形式市调结论？ 说明：在销售不好的情况下，一般会采取假销控， 目的引导客户并实现难去化的房源； 建筑以人为本 全心为您到家 为什么要销控? 控制原则 采用分批销售，实现销售控制； 为保证销控的顺利操作，关系户则定点、定量选择房源； 根据排号组数与情况，确定每批推出的数量与户型位置，通过市调每批推出的房源数量达到该建筑形态排号组数的合理比例，给客户形成紧迫与压力感； 销控的形式：根据市调确立。按建筑形态先推位置差、景观差、朝向差户型，具体选择要根据排号情况而定； 原因? 项目规模较大、总户数多，销售周期相对而言要长一些，因而销控的意义更为重要； 项目建筑形态有一定的差异，对应的总价与档次存在差异,要想达到最后均好性销售，则必须实现销控； 2006年宏观形式较为乐观，2007年有持续看好的可能，虽然区域竞争非常激烈，实行销控可以更好的实现利润的最大化。 怎样销控? 建筑以人为本 全心为您到家 世纪光华销售现场总体核心定位：体验性营销 概念提出的理由：快速消费品很容易体验，如电器、汽车、