中原2006年上海阳光威尼斯四期营销策划报告.pptVIP

内容概要 第一部分：营销机会点与障碍点 第二部分：整盘营销策略规划 第三部分：近期非常规策略安排 第四部分：案名及广告 PART1　营销障碍点与机会点 营销障碍点 大盘的规模优势未能体现 大盘的规模优势主要体现在： 整体规划完备 生活配套成熟 社区氛围浓郁 社区人气旺盛 过高的空置率严重限制了本案的成熟 大盘口碑优势微弱 良好的口碑效应，能为项目的后期销售带来众多的潜在客户。 一般来说，开发4－5年的大盘，后期销售由老客户介绍的客户会占到60%以上。 但本案由于一些原因，使项目的品牌维护并不乐观，负面影响较大。 品牌的负面传播，影响了四期的销售 已开发组团的样板示范作用差 景观存在较大欠缺 缺乏一个具有感染力的核心文化，虽然命名为“威尼斯”，但没有实质性地予以体现； 缺少核心景观区，没有能够有效提升整体效果； 组团绿化细节不够突出，颜色单一、缺少立体，缺乏表现张力； 缺乏小品表现，而且现有的格调不统一，不够有文化气息； 整体主题标识、细节引导等等由于没有一个完整的主题而欠缺； 已开发组团的样板示范作用差 综合性价比偏低 项目自身情况以及和周边楼盘对比 项目障碍点小结 障碍一：大盘规模优势不明显 障碍二：品牌口碑效应微弱 障碍三：前期样板示范作用差 障碍四：综合性价比相对偏低 　以上四点，是项目四期营销的主要障碍所在，要取得的四期营销的成功，就必然要扫清这些障碍。从前三点障碍