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居民购房行为的投资 和消费双重属性 上海易居房地产研究院 2009 年第41期 总第125 期 作者介绍 张永岳：上海易居房地产研究院院长、华东师范大学商学院院长、教 授、博士生导师 周建成：上海易居房地产研究院院长办公室副主任、研究员、经济学 博士 关键词 房地产 自住房 消费 投资 主 编：李战军 目录 执行主编：朱 光 一、引言 主 办：房地产发展研究所 二、投资说：内容、依据及其评价 电 话：021 三、消费说：内容、依据及其评价 地 址：上海市广延路383 号 文武大楼5 楼 四、结语：超越“投资—消费”二分法 邮 编：200072 Email：zhuguang@ 欢迎投稿 承接研究 居民购房行为的投资和消费双重属性 张永岳 周建成 一、引言 伴随我国房地产业近二十年，尤其是近十几年的快速发展，市场交易方式已 经成为我国当前配置房地产资源的主要方式。对于市场交易来说，购买与出售是 一枚硬币的两个方面，那么对于买方来说，购买房地产的行为属于消费活动还是 投资活动呢？ 如果我们将房地产区分为住宅房地产和非住宅房地产（包括工业、商业、办 公和其他非住宅房地产）两大类，那么购买非住宅房地产的目的往往是为了将其 作为生产资料，投入生产过程，产出商品或服务，并将其出售以获得利润；或者 将非住宅房地产作为资产持有，待其价格上涨，将其出售，以期从资产价格的上 涨中获得利润。可见，无论采用上述哪一种途径，购买非住宅房地产的目的归根 结底是为了获取利润，这种购买行为无疑属于投资活动。那么购买住宅房地产的 行为属于消费活动还是投资活动呢？ 我们将住宅房地产区分为自住住宅房地产和非自住住宅房地产（为行文方便， 以下将其简称为自住房和非自住房），前者是指居民用于自己家庭居住的住宅房地 产，后者是指并非用于自己家庭居住的住宅房地产。购买非自住房的目的往往是 为了出租，以期获得租金；或者等待价格高涨，将其出售，以期从资产价格的上 涨中获得利润。可见，购买非自住房与购买非住宅房地产的性质并无区别，都属 于投资活动。那么，居民购买自住房行为属于消费活动还是投资活动？这便是本 文研究的核心问题。和其他与此相关的研究相比，该研究具有基础性。那是因为 对该问题的不同回答会深刻地影响到与此相关的其他经济问题的研究，不仅如此， 它还会影响到宏观调控政策的实施、经济指标的设计、社会保障制度的建立乃至 相关法律法规的制定。 二、投资说：内容、依据及其评价 （一）投资说的内容 顾名思义，投资说认为居民购买自住房行为属于投资活动，而非消费活动， 因而被购买的自住房属于投资品，而非消费品。持有投资说的学者或者直截了当 地认为居民购买自住房行为就是投资活动，或者间接地通过论证商品住宅，无论 是自住房还是非自住房，都越来越明显地具有虚拟资产属性这样一个事实来得出 居民购买自住房行为带有投资活动属性的结论。 1、投资说的表现形式之一 几乎所有西方主流经济理论都坚持这样一种观点：在新房市场上，无论是自 住房的购买，还是非自住房的购买都属于投资活动。正如曼昆所言：居住投资包 括那些计划自己居住的人和计划向其他人出租住房的房东对新房的购买。[1]20-21 居 住投资与企业固定投资、存货投资具有相同性质，他们一起构成了全部投资活动。 住房一般具有较长使用寿命，因而能够提供持续的服务流，这个服务流被称为住 房服务。租赁者要为获得住房服务向房东支付房租，自住房居民也同样要为获得 这一住房服务支付房租，不同的是支付者和接受者都是房主自己，虽然房主实际 上并不向自己支