物业管理招投标技巧及范例精解 第四节 物业管理招标程序和方式.docVIP

物业管理招投标技巧及范例精解 第四节 物业管理招标程序和方式 一、物业管理招标的各种方式 物业管理招标的方式按不同的划分标准有不同的分类。 (一)按物业管理服务的范围分类 1常规性的物业管理招标 指以居住型、非收益性物业及所属的设备、设施、周围场地等维修、保养管理等为主要内容的物业管理招标活动。这类招标活动着重于常规性管理服务。以便为业主及使用人提供良好的生活和活动环境。 2经营性的物业管理招标 指各类经营性管理服务的招标，如办公楼、商务楼、宾馆、度假村等各类收益性物业。这一类的物业价值比较高，管理服务的标准也比较高。 居住型物业除了常规性管理服务项目外，还增加代理经组、代办营销等项目也属于经营性的物业管理招标。 经营性物业管理服务招标的内容与范围大于常规性物业管理招标。 (二)按物业管理招标项目分类 1全方位物业管理招标 也称全项目物业管理招标，包括对建筑物本体及附属的设备、设施的日常维修管理，环境的清扫保洁、绿化、安保服务，及代理经租等综合性物业管理内容为目标的招标活动。招标单位可把其中的一项内容委托给某一专业公司，或把所有的项目委托给某一具有较完备的管理服务体系的物业管理公司经管。 2单项目物业管理招标 针对物业综合管理服务中的某一事项，如电梯、水泵的保养，安保，楼宇清扫，绿化等项目，由业主委员会或物业管理公司向社会上招聘专业对口的服务公司担任此项工作的服务和管理。其特点是专业化程度高，管理质量好。并且，可以通过规模经营提高效益。 (三)按招标对象的广度分类 1公开招标 由招标方通过各种媒介，如报刊、广播、电视或专门刊物上刊登招标广告。凡对此有兴趣的物业管理企业都可以购买资格预审文件，预审合格可购买招标文件进行投标。这种招标方式的优点是有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择报价合理、服务良好、信誉卓著的物业管理公司，也有助于开展竞争，打破垄断，能促进物业管理企业努力提高管理经营水 平。但是，由于参加竞争的物业管理公司较多，增加了资格预审和评标的工作量。 2邀请招标 也称有选择的招标方式，即由招标单位向预先选择的数目有限的物业管理公司发出邀请书，一般邀请不超过十家。这种招标方式可以保证投标单位有相关的资质条件和管理经验，信誉可靠。但由于招标范围有一定的局限性，有可能漏掉一些在管理上、报价上有竞争力的公司。 3议标 也称非竞争性招标或称指定性招标。招标单位邀请一家，或几家物业管理公司分别协商谈判，被邀请的对象一般是具有信誉的优胜者。这实际上是一种合同谈判的形式。其优点是可以节省时间，容易达成协议，迅速开展工作。这种方式一般适用于对邀请方具有一定业务联系和比较熟悉的物业管理公司，或具有特殊管理要求的物业。 4两段招标 根据物业管理招标内容不同，可采用不同的招标方式，例：保安、绿化实行公开招标，物业及设备维修养护实行邀请招标，或者议标等。 (四)按物业管理招标的主体分类 1前期物业管理招标 指物业竣工交付使用起至业主委员会成立前由发展商主持的物业管理招标方式。前期物业管理一般到业主委员会成立。业主委员会成立后如想继续聘用原物业管理公司管理，应签订续聘委托管理合同，或者重新聘用物业管理公司，这样，物业管理就转入经常性管理阶段。 2经常性物业管理招标 指由前期物业管理转入经常性物业管理，由业主委员会主持的物业管理招标方式。该方式的特点是：物业管理进入业主自治管理及相对稳定状态，投标单位如想在市场竞争中获胜，必须从长远目标出发，制定“高效优质”的经营方针，参与投标，以获取长远利益。 3委托咨询型物业管理招标 无论是发展商还是业主委员会，都可以通过委托专业的咨询中介服务机构代理物业管理招标。此种方式能提高物业管理招投标活动的质量，选择那些管理服务优良的物业管理公司及专业公司进行管理。这种方式虽然增加了物业管理招标的中介服务费用，但是却能为招标方，特别是业委会提高招标工作的质量，选聘到合适服务对象。 二、物业管理招标的组织协调 根据国内现行的有关政策、法规，物业竣工后不同使用阶段，其组织管理的主体是不同的，因此，如何正确解决不同使用阶段对物业管理的交接班工作，是做好物业整个使用阶段管理工作的一个重要方面，也就是如何协调物业不同使用阶段各管理主体内部对物业管理招投标的认识与明确各自职责。 (一)物业管理招投标的预备工作 1正确对待角色的转换 (1)物业管理从营销配角到管理主角的转换 房地产经营管理体系，要求物业管理是全过程的介入，或者说早期介入。市场竞争迫使各房地产开发、经营公司注重物业管理，创立企业形象，以求规模效益。但对于开发公司来讲，注重物业管理的根本目的是为营销服务的，物业管理只能为营销当配角。即使是由发展商组建的其下属的专业物业管理公司，最终目的也是为创立该品牌的房地产建筑商品服务，以实 现