上海10万平米社区商业市场报告2004年.docVIP

第一部分 宏观经济环境简要分析 经过二十五年的改革开放，中国经济已经取得了令世人瞩目的好成绩。党的十六大又产生了新一届领导人，顺利完成了新老交替，绘就了全面建设小康社会的宏伟蓝图，为中国经济的高速发展提供了强有力的保证。 入世以后，中国加速了开放的步伐。2002全年国内生产总值首次突破10万亿元人民币，经济增长率达8％，进出口总额高达6200亿美元；实际利用外商直接投资超过500亿美元，超越美国，跃居世界第一。2003年中国虽然遭受了SARS的影响，但投资与出口依然保持强劲的发展势头，内需也有稳步的增长，上半年经济仍然取得了百分之八点二的增长速度。据预测2003年中国GDP增长将超过百分之八点二的增长，2004年中国经济继续向好，经济增长率将达到百分之八点四。中国宏观经济的良性发展，体现了政府立足长远、高起点、高规划的战略，为今后几年、几十年的可持续发展确立了广阔的空间。可以预见的是，2005年的探月计划，2008年的北京奥运会、2010年的上海世博会，将成为中国社会经济发展的一个又一个里程碑。 近年来，中国的城市化运动更是方兴未艾。政府的大力倡导与支持，国内外各方面专业人才的不断汇聚，吸引了大量的海内外资金的投入，使城市的投资环境日益改善，消费市场的巨大潜力得以不断地被挖掘，这进一步促进了国民经济的发展，切实地提高了广大民众的生活水平，保证了社会生活的繁荣与稳定。 本项目地处上海这个得天独厚的发展环境，我们有必要对上海的经济发展程度、市场消费能力、商业与房地产发展等影响本项目未来运作的关键方面作一个全面、系统的研究。 上海整体经济发展水平概述 在90年代初浦东开发开放后，上海借助邓小平南巡的改革之风，不仅引起全中国的注意，亦令全世界刮目相看，许多世界著名跨国公司纷纷在上海登陆，外资的强力介入和国内企业内力的增强为上海高速稳定经济的发展奠定了坚实的基础。 GDP增长率 据统计，上海2002年实现国内生产总值5408.76亿元，比上年增长10.9％。全年第一产业比上年增长3％；第二产业增长12.1％；第三产业增长10％。城市综合服务功能不断提升自1992年以来已连续10年保持的增长人均GDP美元稳居全国各省级地区之首综合经济实力已达到上中等发达国家收入水平2010年，上海将成为国内人均GDP第一个突破1万美元的地区《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（充分发挥经济中心城市的综合优势，以扩大服务贸易领域的开放为重点，全方位、多层次、宽领域的对外开放105.76亿结构调整加快非公有制经济比重上升在全市国内生产总值中，公有制经济增加值3680.87亿元，比上年增长5.7％；非公有制经济增加值1727.89亿元，增长23.9％，占国内生产总值的比重由上年的28.6％上升到31.9％。2002年上海房地产投资达到720亿元，创历史新高2003年估计超过800亿元。截至10月底的统计数字，全市房地产开发投资已接近770亿元，同比增长17.3%。保障体系至年末，有8.06万家城镇机关、企事业单位，共675.91万人（包括离退休人员）加入城镇职工基本医疗保险。医疗保险单位参保率达到98.35％。年内出台了《上海市城镇从事自由职业人员和个体经济组织业主及其从业人员基本医疗保险暂行办法》《引进人才实行〈上海市居住证〉制度暂行规定》 居民生活水平与消费结构 收入水平 目前上海市的就业情况良好，收入水平稳定。截止2002年末比上年增长9.5％城镇登记失业率为4.8% 资料来源：上海统计局 而随着收入水平的调整，可支配收入和消费支出也呈同比例增加趋势，目前人均消费支出已达10464元。 资料来源：上海统计局 从消费指数来看，1998年到2000年为上海居民消费价格指数的第一轮上升周期；而从2000年开始，居民消费价格开始作横位盘整，但波动不大。经过一年的酝酿，自2002年起，上海居民消费价格指数的第二轮升势再次上演，表明了上海经济已经受考验，面临新的飞跃。 资料来源：上海统计局 消费结构 随着收入提高， 资料来源：上海统计局 中国经济的发展也充分验证了这个规律。基本生活费用占居民收入的比例从七八十年代的40%降至目前的25%，而用于提高生活质量的文化娱乐费用比例则在近十年中增加了一倍。（诺贝尔经济学奖得主罗伯特.福格尔认为：到2040年，人们将把4/5的时间花在闲暇上）我们也坚信这两者之间的逆行趋势，将随着中国经济的发展、居民收入的提高以及文化教育的普及而进一步扩大。 从下列图表中我们发现，服务类消费的比例确实在逐年上升，发展那些满足人们在“休闲”、“知识”、“社交”和各种“自我实现”需要方面的娱乐、健身、教育、益智、体验、传播等产业已经是势在必行了，适时地进行消费产业的转轨是目前众多企业所迫切需要的。，企业必须从单纯的产品供给者，转化