昆明 宝利达老海埂路现目市调定位.ppt

市调·定位·物业发展建议;报告提纲;报告提纲;引言—项目需要解决什么问题？;迅速回收资金;报告提纲;项目位 于老海埂 路望城坡 路段，云 南妇产科 医院对面.;项目属于旧房改造项目，总建筑面积13480.19平方米。;项目自身剖析—项目现状;项目自身剖析—项目SWOT分析;项目自身剖析—项目SWOT分析;报告提纲;片区市场情况分析; 要对项目进行准确定位，必须首先对项目所在区域进行调查。通过对片区资源和环境的了解，为项目提供可行的定位和发展建议。;大型物流中心 综合批发市场集散地 城中村 人员综合素质不高 外来人口为主导 道路狭窄，车流量大 缺乏大市区和公共绿化 整体规划落后; 由于靠近昆明站，该区域一直以来就是昆明的物流中心，有多个大大小小的物流站，正因为多年来物流中心的定位，导致该区域道路损坏严重，交通混乱，堵塞情况严重，整体档次较低。;各类大型综合批发市场集散地。 综合市场和物流中心有着相辅相成的关系。;城中村、农民房、自建房、少数几个居住小区，构成了整个区域的主要居住体系。 一直无大开发商进驻，可 开发用地不多，导致区域一直属于低档住宅片区。 ;片区研究——片区配套;区域内基本配套非常成熟，但缺乏享受娱乐型消费配套。;片区研究——片区交通;片区研究——片区人员素质调研;片区房地产市场研究;区域房地产市场总体情况;沃尔特商城;桔尚小区;区域现有小区掠影;区域房地产市场分析;片区房地产市场分析—售价分析;片区房地产市场分析—租价分析;;个案分析——金顺园;;整个项目缺乏鲜明主题； 户型设计不够合理； ;金顺苑小区户型分析; 优点:户型方正，生活阳台较大。有落地窗、观景式阳台、凸窗等设计，增加附加值。 缺点：卫生间正对大门 ;优点：户型方正，功能分区较清晰。 缺陷：没有主卧卫生间，卫生间位置较差;个案分析—沃尔特商城;;缺乏小区绿化； 社区面积较小； 依托商业，较为嘈杂;优点： 户型方正实用；大凸窗；主卧面积较大，较为舒适。 缺陷： 入户即为卫生间，厨房开放程度太高，油烟处理困难； 饭厅面积太大，客厅面积不足。;优点： 户型方正，实用率较高。 有阳台和凸窗。 主卧有转角窗，视野较好。 缺陷： 洗手间和厨房距离较远，保洁 系统混乱，干湿功能分区较差； 卧室门正对客厅。动静功能分区不清晰，私密性较差。;沃尔特商城户型分析;片区房地产市场分析—客户分析;;客户分析;深度访谈—大公司/事业单位客户群;客户深访—企事业单位客户;方便，离上班地点较近。 从小在此区域长大，和家里人一起，不想离开该区域。 片区居住情结。 觉得该区域生活配套还算完善。 目前来说，该区域房地产价格还处于相对较低水平。;区域交通状况糟糕，脏、乱、差现象严重。 区域环境较差，不适合居住。 区域治安不好，安全系数较低。 其他区域的房地产项目有大面积绿化和较大规模 明显比该区域更具有吸引力。 区域以物流和批发为主要定位，对于房地产业来说，潜力不大。;客户分析;深度访谈—片区物流从业人员 ;该类被访客户一般为一人在昆； 购房意向面积同样为一房、两房； 可接受面积区间多在30—70平米之间； 该部分客户可以接受的单价为3000—3500元/平米。 ;购房月供费用与房租差不多，且有购房能力； 购房可主可租，即使将来不住，也可进行转售； 该类客户多为物流老板，具有较强的投资欲望和眼光； 随着昆明房价的拉升，该区域房地产价格也会提升。;区域脏、乱、差现象严重； 每天上班与这种恶劣环境打交道，不希望在该环境下度过下班后的时间； 过客。没有在该区域长期工作的打算，因此不考虑购房。;客户分析;深度访谈—片区个体户主 ;该类客户一般来昆时间较长，收入较高，具有较强的购买能力。 部分客户已经置业，暂无二次置业倾向。 该类客户购房意向较为分散，一房、二房、三房需求均有，三房一般用来自住，一房二房一般为单身客户购买或用于投资。 该部分客户的意向价格为3000—4000元/平米 ;昆明房价飞涨，买一套投资； 来昆多年，买一套房子安家； 在片区多年，习惯片区的生活，人脉关系也已经建立。;没有在昆明长期发展的打算； 区域脏、乱、差情况严重，不适合居住； 家里人不在区域内工作或上班，在该区域购房不方便； 已经置业，没有二次置业的打算。;小复式产品调研;车位需求调研;商铺需求初调;客户深访结论; 由于该区域内并无一手房买卖，也无短期内可开发用地，因此三级市场是了解该区域房地产发展情况和客户需求的重要途径。鉴于此，我司对区域内四家中介地铺员工或老板进行了摸底和深访。;荣城 房产;佳玲珑经纪;公信力中介;云诚 房产;总体成交率较高。 供需失调，意向购房客户较多，