新城地产培训课件：精之益流程管理方法论介绍.ppt

项目属性界定：都市新区中心不成熟区域中大盘 本项目商业的发展应该是哪一类型呢？ 按照其辐射范围，商业一般分为三个层次：城市商业中心、区域商业中心、社区商业。 一般来说，规模合理的社区商业主要服务于本社区内部的居住人口，面临的竞争和风险较少。 那么，如果本项目商业作为社区商业，能否支撑其6万㎡的体量呢？ 如果作为社区商业，能否支持本项目商业体量？ 如果仅定位于社区商业，将无法支撑本项目的商业体量 本项目人口不足以支撑6万平米的商业体量 本项目商业不能仅作为社区商业，那有没有可能成为城市级的商业中心呢？ 形成新城市商业中心的KPI体系 新余市正处于单中心城市发展阶段，以胜利路为核心的城市中心区形成了高密度的人口集聚和经济集聚，目前逐步像多中心发展 未来土地供应仍集中在城北、孔目江、经济开发区 本项目周边的路网发达，道路状况也比较理想，但项目的两面一面是人民医院（重要依托）一面是新欣北大道（城市干道）车流大，人流一般。形成了商业单面街。 本项目距离市级商业中心路程约2.6公里，无法与商业中心融合，但是又很难避免与传统中心的竞争 本项目成为新的城市级商业中心的可能性非常小 本项目商业不能作为社区商业，也不能成为城市级商业中心，那有没有可能成为区域商业中心呢？ 本项目具有相当大规模的商业体量，区域距离城市核心区较远，处于相对独立的位置，未来周边有大量的居住人口 本项目所处区域距离城市核心区有一定距离，且区域相对独立，并且能适当辐射经济开发区。 未来周边待开发或开发中的项目(包括城东板块），估计总开发量将达到5百万平米以上。 相对独立的区域和巨大房地产开发量带来的居住人口，使本项目有条件形成区域商业中心 适合本项目商业的发展方向是：区域商业中心 为实现本项目目标，我们的唯一出路就是：跳出与传统核心商圈的竞争，打造差异化的区域商业中心 社区商业研究分级模型 社区商业开发分级模型 社区商业市场研究的结果指标--业态分类 商业物业客户定位 本项目的起点在于招商，重点在销售。招商工作的执行直接关系到项目的销售和未来的发展。商业价值提升关键在于引进的商家是否有足够的号召力和吸引力。 招商与销售的紧密互动，一方面可以保障项目未来的良性发展和经营，另一方面也可以通过知名品牌商家的招商成功带动销售，将商铺推向市场，又可以保证资金链顺畅，实现合理利润最大化。 一切招商工作以销售为中心进行，通过在招商过程中的控制，避免一部分投资自营客户的流失，引导自营客户到投资客户的转化，来最终实现项目的销售目标。 通过招商和销售的同步互动，人气的聚集必将不断提升项目的商业氛围，商业价值也必将随商业氛围的汇聚而达到升值的效果。 以市场比较法量化各种价值指标，权重排序为：仙来大道抱石大道胜利路 通过权重与市场价格之间测算， 可以推算出本项目沿街商铺均价为2.1万/㎡ 招商策略 工作内容 招商策略 住宅地产可以被视为直销，开发商可以自己分析市场，产品定位，甚至可以直接对购房者销售。 商业地产的开发则更类似于传销，需专业的团队（机构）介入前期招商与后期的管理，目标是通过招商与运营的成功运作，最大限度的提升物业价值！因此开发商主要的目标如何确立招商策略以及后期运营管理模式。 随着商业地产的发展，商业项目竞争日益激烈，如何在众多的同质类物业中脱颖而出，怎样通过特色经营，吸引广大的消费客群，营造一个富有商机的卖场？主题定位是卖场寻求差异化，突出资源优势的根本途径。 商业地产项目的主题特色定位基本上把握两个要点： 精神核心 聚集效应 商业向心力 商业文化主题：都会新中心、缤纷欢乐城 商业经营主题：多功能、全业态商业公园 战略合作伙伴 第一阶段：准备期 对项目周边市场进行详尽的市场调查，确定招商主题、策略及其优惠政策； 招商场地的落实，招商人员的确定，以及相关培训； 招商场地可考虑与销售部门共同使用，在销售中心规划出特定区域，为招商工作提供展示、洽谈、办公场所，节省营销费用，同时，全面与销售配合，在现场共同营造热烈气氛； 招商人员，根据项目招商工作和策略，人员配备上考虑现场3名招商代表和1名招商主管，负责本地的招商工作，同时配备3名外阜招商专员，开展异地招商； 相关招商资料、道具的准备，宣传物料的设计、制作； 合同类：租赁合同、托管经营合同、委托租赁协议、委托租赁合同等 表格类：来访商户登记表、交款通知书、预约登记表等 宣传品：招商手册、楼书、宣传海报、看板、楼层商铺平面图、租控图等 经营管理文件：《业主（商户）公约》、《商户手册》 第二阶段：蓄水期 项目各项招商宣传推广活动； 项目推介会、招商政策解析会、商管公司挂牌、商户代表团考察…… 目标客户积累； 异地招商工作的推展； 通过电话、网络、信