益洋花园策划案之.docVIP

前言 本案旨在为贵公司提出一个具有较高实效性的产品规划方向；同时说明一个经由慎密的市场调查、科学的可行性分析研究及多方面专业人士共同参与所得出的建议，其根本目的在于能使本楼盘个性更加突出，利润目标更为可观，同时，销售目标能够更容易地达成。 结合对产品本身的适当调整，本案将重点置于项目的产品定位上，力图使项目在对手众多的竞争态势之中脱颖而出。一方面，占领更多的市场份额、更快的回收开发资金；另一方面通过产品定位和规划工作的进行来吸引并创造市场的有效需求；并借此以塑造物业品牌形象，建立一定的知名度、美誉度，使本项目成为区域的标志性建筑。 市场环境分析 一、宏观市场分析 1.某某市房地产市场分析 1.1某某市房地产市场总体回顾与展望 2004年月某某市商品房销售总面积较去年增长了1.43%，销售量居历年同期商品房销售量之首体各物业销售波动较大。写字楼、商用房销售量有所降低商用房是带动2003年某某楼市销售额增长的销售量较2002年增长了105.9%。普通住宅市场销售份额增。销售量占商品房总销售量的比例上期增长了15%。 1.5价格表现2004年，房地产形势一片大好达到了年度的最高值季度是在平稳中度过的，房价有起有伏，但总体稳定，保持在了较高的价位上楼盘优惠促销政策使得房价又开始，从今年的市场形势来看，房价稳中的趋势，原因表现在以下几方面： ◇产品特性与需求的符合：以往的产品多是照搬国外的建筑风格和规划，但不同文化衍生出来的产品在不同地域，如不加改进便使用会导致水土不服，不能满足越来越理性的消费者的心理需求。而此种现象在今年有所改进。 1.6 2005年展望 2004年度某某房地产市场整体趋于平稳的进入新一轮发展周期。随着政府相关政策出台以及宏观经济的影响，2005年度某某市房地产市场将继续保持稳定的发展。 1.7 小结 从整体经济收入状况来看，在消费群体购买力并未增长的情况下。房地产市场仍然保持“稳、升”的特点。虽然房产供需断层被拉小是由于政府经济政策及诸多因素造成的。但是我们也应该看到，高收入人群的增加却是不争的事实，一句话：做好品质、提高性价比、有效地找到目标客户的需求就会有市场，就能快速而高效的完成销售目标。 2.某某市住宅市场分析 2.1市场需求变革上个世纪末的住房制度改革无疑使市场供应的方向发生了巨大的转变，从福利分房到房屋分配完全市场化、商品化的变革，也使得购房者对住房的需求特点产生了质的变化，开始了从居者“有”其屋向“优”其屋的转变历程，从单纯买房到选择一种生活方式，这种变革在2004年的某某房地产市场表现的尤为明显: 需求户型人性化、结构合理化。居住环境、服务需求度提升。居住郊区化特征显化。 市场开发演变? 某某的房地产市场开发从起步之初到现在已经近于十年，对于房地产业来说，十年则意味着一个阶段的调整，而十年里走过的风雨之路也给某某的房地产开发市场带来了深刻的变革，2004年正处于新十年的开端，正处于质变的最前沿。户型开发向中等或中等以下面积倾向。部分热点区域开发方向偏向中、高端。市场开发郊区化。经济适用房显山露水。房地产市场在供求市场的不断磨合中前行,从地产开发之初的步履蹒跚到现在房地产市场的波澜壮阔，这是供求市场双方在发展过程中的不断交融、磨合的结果。近几年来商品房市场销售逐年递增，并且增幅均保持在高位运行，市场呈现供求两旺的运行态势。但是在目前地产市场发展的过程中，供求结构性矛盾是房地产市场发展中比较突出的一个问题。市场需求主力是大量物美价廉的中低档商品房，而开发市场为追求利润将开发眼光更多的投向于中、高档项目，这种供需之间的错位无疑对房地产市场的健康发展形成极大的阻力? 多功能住宅逐渐受到多次置业者的推崇。 二次置业甚至三次置业者多以投资为主要目的，而住宅功能的多元化无疑为投资者提供了良好的契机，随着房地产市场不断发展，该类客户将成为未来几年主流购房群体。 2.3供求关系 2004年2季度商品房普通住宅完成投资额较上期增长26.4%本季度某某商品住宅平均成交价格为3065元/平方米，较上期上升7.2%。季度某某商品房住宅销售面积较上期上升8.5%东二环金花北路301号某某富莱明置业有限公司东二环金花北路369号某某新兴房地产开发有限公司东郊十里铺产河经济开发区酒十路陕西金裕房地产开发集团有限责任公司179.915亩25万从光明小区、蔚蓝人家、金裕青青家园3个楼盘的售楼处咨询买房的消费者中抽取，计划收取样本量为300个；从项目周边厂矿、家属区、各种商业形态中抽取。计划收取样本量为700个。 /事业单位工作人员、国有企业工作人员、民营企业工作人员、自由职业者、私营老板、医生、教师等共计7种类型。 1.3.4调查设计 调查方法：街道定点拦截的问卷面访和入户问卷面访 调查时间：2004年11