深圳市翰岭院前期策划之报告.docVIP

翰岭院前期策划报告 目 录 第一部分 市场分析 宏观经济环境分析 宏观房地产市场分析 相关区域市场分析 可比性竞争楼盘分析 第二部分 项目分析 项目概况 项目位置 项目四至 SWOT分析 综合评价与发展战略 第三部分 定位战略 定位依据 市场定位 客户定位 价格定位 第四部分 产品评估与相关建议 产品设计优劣势分析 创新亮点 市场研判 与东部地产竞争性分析 相关配套建议 第五部分 营销策略 销售目标 入市及条件 各阶段营销策略 营销费用 第 一 部 分 市 场 分 析 一、宏观经济环境分析 一）宏观投资环境 1、宏观市政规划与建设 1）深圳市整体规划： 2004年是新出台的《深圳市近期建设规划（2003－2005）》（以下简称《规划》）实施一年。《规划》目标：构造一个“中心”、八大组团的组团式网状空间结构，初步建立以轨道交通为骨干、常规公共交通为主体的新型公共交通服务体系。确定市中心区南北向主轴线和深南大道为城市发展主轴，华强北路、新洲路、上步路、侨城东路、福强路为城市次发展轴；---基层两级服务设施的现状，主要是商服、文娱、体育功能；18.46平方公里，其中有11.96平方公里山体。规划人口8.5万人。保留现有功能格局，和居住为主。工业进行产业结构调整，向高技术产业方向发展。居住部分要进行结构整理和配套的补充，形成集中、完善的中高档城市生活区。其内部交通和景观要进行进一步规整。投资４０００万以“两纵一横”为主的改造工程已全面铺开２９０公顷天虹商场进驻梅林片区，也将在很大程度上提升该片区的居住形象高新技术产业物流业、金融业等现代服务业新增供给于需求 13.33 18.90 0.71：1 福田 20.77 30.48 0.68：1 南山 53.32 65.59 0.81：1 盐田 1.05 4.78 0.22：1 宝安 31.89 39.7 0.80：1 龙岗 32.24 26.94 1.20：1 合计 152.61 186.39 0.82：1 2004年第1季度销售价格：略有上升 住宅总体价格明显上升，办公、商业用房价格小幅下降2004年一季度全市商品房均价6382元，比2003年同期上涨5.1%。 其中： 住宅均价：5780元，比2003年同期上涨6.61%； 写字楼均价：9090元，比2003年同期下降0.5%； 商业均价：12101元，比2003年同期下降9%。 2004年第1季度各区价格图 行政区 套数 合同面积 金额 均价(建筑面积) 2922 189008.3 1532786686 7796.28789 福田 3401 304768.9 2590952847 8024.770035 南山 7092 655915.4 4053638527 6033.638026 盐田 517 47841.74 357533919 7471.137897 宝安 4087 396965.4 1596068736 3899.193898 龙岗 2939 262832.1 972132335.9 3615.637242 2004年热点区域预测：南山和龙华—坂田片区 2004年的热点区域可能存在于两个地区，即南山区特别是红树湾填海区和西丽片区，以及龙华－坂田板块。福田及罗湖区由于可供开发的土地已经相当有限，很难形成大规模、聚集式的开发，因此较难形成热点；深圳东部虽然有良好的海岸资源，但由于交通线尚未打通，配套设施不够完善等原因，还不能成为2004年的发展热点。宝安、龙岗两区在2004年将有一个较大的发展，在某些区域会形成相对集中的热点区域。 2、福田片区房地产市场 福田区绿化改造的工程对于该片区楼盘的销售有着良好的推动作用。23平方公里，总人口约15万人，其中户籍人口约3万人。集中大部分机关企事业单位、工厂、银行、医院、学校、商品住宅小区、微利社区等。 梅林区位图 2、梅林三大区域概况 下梅林，自从梅林一村正式投入使用之后，整个片区迅速成熟起来。生活配套和教育配套非常齐全，片区的居住功能不断加强，片区内以主要政府公务员为主，其中梅林一村被定义为传统公务员高尚小区，同时也居住了一部分华强北一带上班的高级白领，整个片区的档次和品质都相对较高。代表楼盘：梅林一村（40万平方米）、润华苑、碧荔花园、碧云天、碧华庭居、福兴花园等。 上梅林，相对于下梅林来说，整个片区的物业档次和品质较低，以早期的公司和企业宿舍和城中村的农民房为主，整个片区居住环境明显不及下梅林，居住的人也多以华强北一带工作的白领为主，人员比较杂，从三级市场的租赁价格上，也明显低于下梅林。代表楼盘：华茂苑、振业梅苑。 梅林东，主要是从地域上来进行划分，指彩田路以东片区。这个区域其实