深圳蛇口春天广场推广之策划报告.doc

客 户：深圳招商房地产有限公司 前 言 招商地产： 承蒙招商地产公司的信任，使我们双方合作有了良好的开端，鉴于此，我公司认真完善市场前期调研、制定独特的销售主张及创意性策划，我们谨遵“创意是广告的灵魂”这一宗旨，不断总结以往经验、洞悉市场、贴近生活，力求提高服务质量，使我们的合作取得满意的成绩。 本方案是在充分的市场调研的基础之上而形成，方案中对目前南山商业市场进行了非常详细的阐述，其推广策略是在项目自身基本情况分析，并综合南山目前商铺的销售策略的基础之上而制定，在此基础之上综合考虑销售时机等因素制定而成。 本方案的宗旨是树立产品在消费者心目中的品牌形象，扩大其知名度，提高美誉度，通过一系列新颖而又独特的创意激起消费者关注和兴趣，最终促成消费者产生购买行为，使项目实现短、平、快的销售目的。 目 标：通过有效的整合广告，谨守用最少的钱创造最大效应前提下完成“蛇口春天广场”的销售推广工作。 时间控制：2001年8月15日——2002年8月15日，本方案所有权归我司所有，未经我司同意情况下请勿使用或部分摘用。 目 录 第一部分：广告市场调研及分析报告 一、南山商业发展回顾及分析 二、南山商业发展轨迹及特征分析 三、商业经营的主要业态模式及特征分析 四、深圳商家分类的特征分析 五、南山商业竞争状况及分析 六、南山商业未来商业发展预测 第二部分：春天广场市场推广策划报告 一、项目片区商业市场现状分析及结论 二、项目商业建筑特点及经营环境优劣势分析 三、项目商业经营方向分析及商业功能定位分析 四、商用物业投资心态分析 五、项目目标客户及租户分析 六、项目总体市场推广策略 （一）招商策略 （二）销售策略 第一部分：广告市场调研及分析报告 一、南山商业发展回顾及分析 二、南山商业发展轨迹及特征分析 三、商业经营的主要业态模式及特征分析 四、深圳商家分类的特征分析 五、南山商业竞争状况及分析 六、南山商业未来商业发展预测 第一章 南山商业发展回顾及分析 大南山，伴随着大规模的住宅开发，沉寂多年的南山商业服务市场被唤醒，在政府的推动和媒介的造势下日渐升温，南山商业圈开始初见雏形…… 南山片区最早开业的较大型商场当属愉康商场，经营日用百货和中低档服装。1996年7月、10月人人乐购物广场和家乐福超市先后扎根南山，撑起了南山商业的半边天。这二家商场是以经营日用百货、家用电器和中、低档服装为主，一个在南油，一个在南头，互相呼应，逐渐形成了以家乐福为中心的常兴路商业街和以人人乐为中心的南油商圈。 表一 南山片区主要旧商业 位置 名 称 学府路 华夏岛、锐龙商场、女儿国购物城、愉康商场、佐丹奴专卖店 常兴路 家乐福、富都家私、格格名品城、景乐福商场、哈乐儿童世界、科汇达电脑城、莱英达旧货市场 南新路 南新时装商场、蓝星星商场、海辉时装广场、长裕珠宝金行、华润万方超级广场、英之都商场、新世纪家私中心 南油大道沿线 登良自选商场、人人乐购物广场、东滨路广场、商服大厦 从以往的状况来看，南山片区主要有以下商业特征： （1）历史浅，底子薄 在1995年4月愉康商场开业之前，南山片区基本上无大型商场，商业配套主要靠住宅楼底层的临街铺面解决。南山商服市场的空白，吸引了人人乐购物广场的进驻和全球排名第2的家乐福超市的扎根，先是人人乐购物广场于1996年7月在南油文化广场开始营业，而后家乐福超市则于同年10月租下了常兴新村2栋住宅楼的底两层宣布开张。这两家商场面积都不太大，人人乐购物广场建筑面积为11600多平方米，而家乐福不到7000平方米，由于都是超市，经营的品种、范围、档次极其有限。这种状况一直持续到2000的初，女儿国购物城南山分店和海雅百货开业才得以改观。除此之外，就只有近千家经营饮食、日用百货、鞋帽服饰、珠宝钟表、五金交电器件、低档家私的商铺门店，如常新路商业街等。 （2）档次低、规模小，经营品种不全 这也是造成以往南山商业气氛平淡的一些重要原因。展望南山商服市场，包括人人乐、家乐福、愉康仓储商场，总体商业规模不大，三家商场营业面积加起来才2万余平方米。加上各类商铺门店，总的商业面积约20~30万平