2011年苏州城建开发精白荡湖别墅项目提报.ppt

城建开发白荡湖别墅项目提报 苏州中瑞房地产经纪有限公司 ＳＵＺＨＯＵ　ＣＨＯＮＧＲＵＩ　ＲＥＡＬ　ＥＳＴＡＥ　ＣＯＮＳＵＬＴＩＮＧ　ＣＯ．，ＬＴＤ;清.吴铠《白荡菱歌》诗云：“荡开十里欲浮天，到处栽菱不种莲。花影重重堆雪白，歌喉串串贯珠圆。渔家旧业田先熟，小女新腔曲未全。一带佘桥风物好，秋来采菱荡轻船。” ;That is Legend;{市场篇?发现};发现价值;{项目总体指标};苏州 2500年文化历史名城；长三角都市圈核心城市之一；江苏省国民生产总值多年来蝉联第一;价值发现2——·最具潜力新兴商圈·现代水城·花城;价值发现7——百购广场、家乐福购物中心商业运营，重新定义了阳澄湖东路的商业定位和构架;价值发现8——项目环拥白荡湖，区域景观资源稀缺度高;价值发现9——相城城市建设开发有限责任公司创始于2001年，是一家有着近10年开发建设经验的公司，主要经营房地产开发、投资、交通工程建设、城市基础设施建设投资等，拥有强大的政府背景 。;{产品价值};{御天湖};{我们对市场进行逐步梳理，所要解决的核心问题是？};00-10年苏州经济走势 ;政策调控从09年的宽松环境转变为2011年的“史上最严厉调控”;央行年内第3次加息，房贷利率升至十年最高;结论：整体市场环境呈下行趋势，短期内难有上佳表现;{相城市场环境};目前相城区在售别墅项目主要分布在阳澄湖镇及春申湖板块，相城中心板块项目较少，从未来供应来看，相城区别墅供应还是以乡镇为主，主要集中在阳澄湖镇。;项目;产品分析;从价格来看，相城区在售别墅项目价格差异较大，这是由于区域别墅项目分布不均，且多位于乡镇板块，目前相城核心板块以相城大道和人民路北延区域为核心，别墅价格在16000-20000元/平方米之间不等，乡镇板块多在10000-18000元/平方米之间，整体价格水平并不算高，今年以来受政策及宏观面影响，各项目普遍有95-97折不等的折扣，实际成交折扣可能更大。;从客源组成来看，相城区别墅客源基本以本地为主，且多以相城区区域客源为主力成交，年龄构成多集中在40岁左右事业略有成就的私企老板及区域大中企业的一些高管人士，还有少来本区域的公务员等，购买需求投资自住各半，从已交付项目来看，入住率较低。;未来供应;面临怎样的市场？;◆　阳澄湖路板块贯穿整个相城核心城区，沿线建成或在建众多住宅社区及商业项目，成为一直以来相城内的热点板块，但该类优势属于区域内所有项目的共享资源； ◆　而本项目不但占有上述区域优势同时又与白荡湖景观资源无缝对接，同时项目邻近中兴高尔夫球场，提升项目品位及形象。据调查未来1-2年内阳澄湖路沿线附近无类似土地供应，使项目在整个区域内具有唯一性与不可复制性。;300-450平方米面积供应集中，竞争激烈;结论：项目先天属性与产品结构具备局部竞争差异性;{营销篇?激发};激发价值;直面白荡湖、环绕湖景、独岛规划;{SWOT分析};相城CBD、政府牵头、全新打造，高档居住区、; 主要通过市场比较法推算本案的项目均价，遵循相近及功能原则 , 选取相似产品，具备相同的功能定位。选择金辉人民府别墅、天鹅湖庄园、三江尊园（三级市场）的联排别墅价格作为参考，其中项目销售价格均为毛坯价格（装修项目去除装修报价）。;综合项目推盘时间及本司对2012年整体市场预判 建议项目联排别墅产品销售均价 = 17000元/平方米;◆相城区目前在售项目中属阳澄湖镇的聆湖庄园总价最高800-1000平米售价2800-3800万元 ◆天鹅湖庄园独栋目前报价较高，独栋均价2万，人民府在售独栋及双拼折合均价17000元 / 平米;由于本案占据白荡湖景观以及高端定位缘故且供应量不大的前提下： 联排别墅单价建议：1.7万元/㎡ 双拼别墅2.1万元/㎡ 花园叠加洋房单价建议：1.3万元/㎡;■ 一期‘低价’入市，注重关注度、集聚人气树立品牌和高端项目地位；;项目总建筑面积50527平方米，由24栋别墅组成，共102户。通过对市场内在售项目的研究分析，以及对其销售周期的分析，预估项目整体销售周期为不包含准备期在内的15个月，完成销售的90%。根据现阶段的开发进度预计,和目前是市场情况： 建议本项目与2012年4月底公开，5月正式开盘。11年12月~12年4月月份开始作前期客户的积累和蓄水工作，并为项目做推广造势，12年5月份开始正式销售工作。平均每月预计销售在6~7套左右。;{推盘计划};{推盘计划};{推盘计划};{资金回龙计划}; 结合本案定位： 产品素质 形象传递 ;区域;职业;排名;我们大胆的推测大量客户来自于相城区的各个专业市场！ 蠡口家具城、中国珍珠城、中翔家电城、国际服装城、浙江小商品市场、长三角钢铁市场、农副产品批发市场、阳澄湖大闸蟹交易市场等8大专业市