2011年住宅行业风险精分析报告(世经未来).doc

摘 要 一、住宅行业在国民经济中的地位 从1998年到2010年的数据来看，住宅投资额逐年保持了一个较为稳定的增长幅度，1998年住宅投资额为2081.56亿元，到2010年住宅投资额已经达到34038亿元，住宅投资增长速度也一直维持一个比较的水平，到了2010年住宅投资增长率已经达到32.86%。由此可以看出住宅产业在国民经济中的巨大作用。随着我国经济平稳的发展，“十二规划”的顺利实施，伴随着城市化水平的推进，我国住宅产业也将获得平稳的发展。其在国民经济中的支柱作用将会不断维持并且有可能得到加强。 1998-2010年住宅开发投资额占固定资产投资、GDP的比重 单位：亿元，% 年份 住宅投资额 固定资产投资额 GDP 住宅投资增长率 固定资产投资增长率 GDP增长率 1998 2081.56 22491.34 84402.28 - - 1999 2638.48 23731.99 89677.05 26.75% 5.52% 6.25% 2000 3311.98 26221.85 99214.55 25.53% 10.49% 10.64% 2001 4216.68 30001.21 109655.17 27.32% 14.41% 10.52% 2002 5227.76 35488.77 120332.69 23.98% 18.29% 9.74% 2003 6776.69 45811.7 135822.76 29.63% 29.09% 12.87% 2004 8836.95 59028.19 159878.34 30.40% 28.85% 17.71% 2005 10860.93 75095.1 183217.5 22.90% 27.22% 14.60% 2006 13638.41 93368.68 211923.5 25.57% 24.33% 15.67% 2007 18005.42 117464.47 257305.6 32.02% 25.81% 21.41% 2008 22081.26 148167.25 300670 22.64% 26.14% 16.85% 2009 25619 194139 335353 16.02% 31.03% 11.54% 2010 34038 278140 397983 32.86% 43.27% 18.68% 数据来源：国家统计局 二、2010年行业发展环境分析 （一）宏观环境分析 2010年，尽管国际上经济复苏比较缓慢，欧洲的债务危机仍在蔓延，国内也面临着自然灾害多发的重大挑战，但是中国经济总体上还是保持了高增长呈现出增长速度较快、结构逐步优化、物价水平基本稳定的良好态势，经济运行朝着宏观调控预期的方向发展，我国经济增长已经基本恢复到了金融危机爆发以前的水平。397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。此外投资保持了比较可观的增长速度增长，人民收入水平也得到了一定幅度的增长，但是2010年CPI的提高和人民币的升值也给我国经济带来了一定的影响。整体来说2010年整个宏观经济形势对住宅行业的发展是有利的。 （二）行业宏观政策分析 2010年住宅产业宏观经济政策出现了重大的转折。2008年以及2009年上半年，国务院相继发不了降低购房信贷优惠利率、放宽一套房认定标准的政策，地方政府也不遗余力的推行推动住宅行业发展的优惠政策。直接受2009年住宅产业宏观调控政策的影响，2009年住宅产业出现了急速反弹，直接导致地王屡次出现，房价高涨，房地产泡沫日益膨胀。基于这样这样背景，2009年年末以及2010年，国家开始开始从土地、销售、购房信贷、开发贷、投资型需求方面出台了一系列的政策措施。2010年全年住宅行业的宏观调控政策趋向保守，重点关注住宅产业泡沫的产生，抑制投资型和投机性需求。2011年，基于国内宏观形势和房地产市场的发展状况，我们认为2011年的房市调控政策依然会趋向收缩，但也不排除在经济形势受到外来冲击恶化而放松房市的调控政策的可能。 三、2010年住宅行业发展情况分析 （一）住宅市场供给状况分析 1、商品住宅开发规模增加 2010年，商品房屋施工面积、新开工面积增幅均比去年增加。2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%，增幅增加13.8个百分点；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%，增幅增加28.2个百分点；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，增幅减少1个百分点。2000 48304.93 23335.33 18948.45 17.7 29.8 19.5 2001 59766.14 29293.31 22544.24 23.7 25.5 19.0 200