2009年阳光100时光咕馆推广策划案.docVIP

W楼推广策划案 一、W楼产品描述 ●地理位置： 地处项目的西面，紧临外环线。 ●建筑布局： 由8栋五层带电梯的塔楼组成，两栋楼为一组，共分为4组。共八栋，以第一栋为基准，第二栋为第一栋逆时针旋转90度，这样的目的有3点，首先避免两栋楼首层花园相互对视，私密性较好。其次沿街立面赋予变化不单调。相邻两栋楼的楼栋入口朝向不同，这样动静分区，使第一组与第二组之间有一个相对独立的花园，使业主生活更加舒适。每栋楼总建筑面积1500平米，标准层平米建筑面积300平米左右，首层一梯四户，两室一户、一室三户，标准层一梯四户，两室和一室房型各占一半。一室户型安排在西北和东北方向；两室朝向为西南和东南位置。 ●建筑形式： 剪力墙结构。建筑外墙有600MM挑檐，作为空调室外机位，室外机前埋设计有通风百叶。 ●建筑功能： 采用无机房电梯，结构形式为框架结构，户内可以任意分割。五层顶楼设有直立式天窗可以使公共区域的空气循环。 二、SWOT分析 优势（S） 品牌优势：“阳光100”的品牌影响力在一定程度上已得到天津百姓的认可，有利于促进产品销售。 产品配置高：此部分产品特点是1梯4户，5层到顶，带电梯，户户全采光，配置较高。 产品设计优势：每两栋一单元，两栋楼体逆时针旋转90°，保证楼楼之间私密性很好；有三层中空玻璃设计，阻隔噪音；首层带小院，性价比高。 产品功能性比较强：由于户型面积比较适中，可居住可投资；且各户型之间可以打通，可半层整层或整栋购买，客户群的覆盖面比较广。 劣势（W） 产品位置差：该部分产品近邻城市交通大动脉---外环线，各种大中型车流量密集，噪音污染较大；另一方面，景观视野也不佳。 配套不完善：没有相应的车位配套，车位配套通过西园集中车库解决。 机会（O） 2月底开盘的时光里引起了较好的市场反应，在市场尚有时光里余温的时候推出W楼，延续市场的热度，较易引起市场的回应。 社区周边各种功能配套趋于完善，且在天津外环线以内基本无此类产品，更有机会吸引消费者考虑。 威胁（T） 春节过后市场出现小阳春，但是否市场真正回暖较难下结论，09年市场变化莫测，随时有可能震荡，因此决定在目前市 场较好的情况下，快速推出产品，抢占市场。） 随着社区逐渐成熟，越来越多的业主入住，目前由于物业及其它相关问题，老业主对项目的口碑较差，会影响到产品的消化进度。 三、客户群分析 家庭结构类型主要是新起的三口之家和二人世界型。 年龄在25-35岁年龄段的过渡型需求者、35岁以上的投资型需求者。 异地办蓝印户口的需求者 小型企业自主创业者，行业定位于事务所、咨询机构、文化产业、IT网络、贸易公司等新兴行业。 足以需求整层空间办公的成长型中小企业公司。 四、产品定位 产品定位：五层独栋电梯洋房 房 型：60—1500平米精装户型 设计公司：丹麦SHL设计建筑设计事物所 五、总体推广策略 在之前推出的“时光里”引起了市场较好反响的基础之上，延续受众对“时光”系列产品的良好口碑及认同感，将W楼作为“时光”系列的升级产品推出，再次升温市场，引起受众对于阳光100“时光”系列产品的期待和关注。 产品案名： 时光公馆（时光代表主题系列、公馆体现产品差异升级） 感性主题： 时光公馆 绽放你的一生 产品主题： 新公馆 新生活（筹备稿，待确定） ——5层独栋电梯洋房震撼上市 产品卖点： 一栋一单元，户户全采光 五层带电梯设计，全精装洋房 自由的户型组合，60—1500平米 楼体间旋转90度设计，动静分区 三层中空玻璃，有效阻隔噪音 五、销售策略 销售节奏 小量放盘，形成市场供不应求的销售紧迫感 分批销售，为产品溢价销售留足空间 快节奏加推，顺势升温，以热销带动热销 5月底 6月中旬 6月底 2栋，40套 3栋60套 3栋60套 销售策略 大客户优先，营造销售内外部双重紧销局面 销售创新，制造市场舆论，吸引更多大客户对阳光100物业投资的关注 整栋 ＞ 整层 ＞ 散户 销售价格 2-5层精装修：9500-9700元/平米 1层毛坯：13000-14000元/平米 六、推广节奏及渠道 推广渠道 推广阶段 形式与内容 费用（万） 备注 前期悬念推广 （4．27—5．1） 强势推广期 （5．16—5．30） 开盘后期推广 （6．1—6．30） 报纸 悬念硬广1次 硬广每周一次，共三次 软文一次，硬广两次 硬广 45 电台 5．1开始 持续 6．15日结束 5秒报时与10秒硬广穿插进行 18 持续一个半月，主题内容随阶段不同变化 网络 产品预告软文 持续 持续 免费信息及软文 无 保持软文在天津主流网站的首页见面率 （京津动车）旅客报