世联_常州国际科技淳新基地项目产业研究细化及物业发展建议.ppt

项目基本信息 区位：北京西南四环的丰台区中关村丰台园二期基地内 ，距天安门直线距离12公里 规模：65万平方米 物业形式：500余座总部楼，一个六星级酒店、总部小公寓和部分商业配套设施 容积率：2.15 户型： 1200－6000平方米的单体总部办公楼 标准层高：3.4米 北京道丰以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、产业于一体的企业总部聚集基地 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 基地构成 每栋面积1200至6000平米的总部楼； 总面积约60000平方米总部广场； 面积约12.5万平方米商业配套设施； 每套面积约30-50平方米的总部小公寓； 几十个面积200至500平方米的风味餐厅； 大型地上、地下停车场。 比较项目 产权 购买价格/㎡ 租金(人民币)/㎡·日 优惠政策 同等价格可购买 绿化覆盖率(%) 建筑容积率 停车位/10000平米 使用率(%) 物业管理费/月·㎡ 建筑密度 车位费/月 单体独立使用程度 总部基地 独立产权 7650元/㎡（三期） 3.5元/㎡ 三减三免 1000㎡独栋总部楼 50%左右 1.59 约100个 85%以上 3.98元/月·㎡ 30% 150元/月 建筑面积1200㎡以上独立使用 北京其它经济区一般状况 一般无 13000元/㎡---＄2100美圆/㎡ 5元/㎡---＄20美圆/㎡ 三减三免或无 400----600㎡办公面积 一般不高于30% =6 45---60以内 一般在70%以下 一般在18元/月·㎡---＄3美圆/月·㎡ 50%以上 650元左右/月 一般须建筑面积20000㎡以上才立项单体使用 项目卖点 区位优势：西四环，丰台区是较为成熟的高科技产业区，有一定的工业产业积淀。 产权优势：总部基地每座总部楼都有独立产权，较常规办公产品具备产权投资优势。 价格优势：市场一半的单价也是该项目的卖点之一。 使用率优势：单体低高设计使办公空间实际可使用率率较高。 门槛优势：单价低，面积大的特性极其适合于那些需要较大办公空间，但成本上受限制的企业。 其总部物业除价格的优势之外，另一突出优势在于在产品设计上实现了高得房率，性价比高 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 建筑风格：现代简约的立面风格，色彩上相对稳重大气，部分楼梯采用石材，以凸显项目品质。 单体组合：总部楼楼体间灵活连接，使各总部楼在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，衍生出适应不同企业总部发展性需求的组合形式。 项目整体户型表现为三种， 两组合：通过两幢楼体之间的拼接，实现内部办公空间的衔接和变化。 三组合：和两组合户型方式一致，通过三幢相对单立楼体之间的衔接，实现户型之间的可变性。 四组合:在两两组合的基础上，单幢楼梯之间通过Z型的扭曲变形，使得内部再分割为两个可独立的空间，实现四组合户型的可变性。 道丰总部基地在建筑立面上，选色沉稳大气，户型设计注重可变性和拼接性 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 总结 通过对案例的分析我们得出定制区总部基地发展的关键特征 其他 关注户型的通风、采光效果及景观绿化的处理 户型设计 保证客户充分的弹性空间，户型设计关注户型的组合和可变化性 建筑立面 立面要突出品质感，可采用玻璃幕墙或者石材等 建筑风格 多采用简洁现代的风格，立面色彩较为纯粹 建筑形态 区别城市CBD高层物业，总部基地多为低密度物业如独栋或多层等 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 定制区总体功能分割 ①输变电产业区 ②新材料产业区 ③新能源产业区 ④企业总部基地 产业定制区 企业总部基地 33% 10% 15% 15% 27% 研发创新区 企业定制区 精英生活区 产业延展区 综合服务区 1 2 3 4 结合案例分析，确定定制区中三大产业的功能分割。此外，结合定制的特性，在本区中设置企业总部基地，来补充三大产业集群