世联旧城改造及一级精土地开发.pptVIP

旧 城 改 造 及 一级土地开发; 前 言 随着房地产的快速发展，土地交易市场价格也逐步攀升，拿地成本越来越高，土地争夺日逐白热化，市区内土地已变得日益稀缺 。而旧城改造将会为房地产市场提供大量土地资源。 ;;;房地产转卖或转租的市场，房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。;土地分类;国有 土地 使用权 取得方式;《中华人民共和国土地管理法》第五十四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得： 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 法律、行政法规规定的其他用地。 ;土地使用权出让;拍卖公告;招标;发布挂牌公告;（一）主体不同出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施；转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。 （二）行为性质不同根据物权理论，出让，他物权设定；转让：他物权转移。 （三）转移条件与程序不同出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证；转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。 （四）交易市场不同出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断；转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让。;签订国有土地使用权 转让合同;市场服务受理;准备资料和仪器;最新土地市场政策;;旧城改造;;成都人的东穷 、北匪、南富、西贵情节;万年场;1、西南交大片区地块：主题———科技产业；兼顾居住功能。该片区将以科技产业带动区域发展（重点发展电子信息业、现代制造加工业）。 2、中铁二局片区地块：主题———复合功能区（商务、居注商业）。加快发展现代服务业、培育服务业新优势；以沙湾国际会展中心所在区域为核心，将沙湾———九里堤片区打造为商贸商务中心区；将中铁二局沙湾带打造为CLD（中央生活区）。 3、成都铁路局片区地块：主题———商贸居住，兼顾商务。优化以专业市场为主的商贸业，加快发展现代服务业、培育服务业新优势；结合地块条件，将该区域分别定位为“商贸居住区”、CLD。 4、华西集团片区地块：主题———商贸居注城市风情综合体。加快发展现代服务业、培育服务业新优势，为该片区注入前瞻的商业规划理念，打造都市首席风情综合体。;琉璃场;上海新天地--旧城改造的成功案例 ;上海新天地;新天地的功能内容;城市故事的表述;城市故事的表述;;;;政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用权的转移与否 及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式： 一种是一级开发不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于工程承包，也可 以发生两次土地使用权转移，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由 一级开发商转让给二级开发商；在政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、 溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等几种。 另一种叫“生地出让-熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。;;项目可行性研究;;;郫县中信蜀都项目 成华区北湖招商地产项目 成华区猛追湾世茂集团商务区项目;项目开发理念： 该项目提出“区域性开发的理念”，核心内容就是在一个成熟的城市里面，圈定一个暂时不成熟的地区做综合性开发将之打造成成熟片区；在不成熟的城市，成熟的区域做综合性开发，再造一座新城。 项目开发内容： 在五年内滚动投入约30亿元人民币对项目土地的整理、拆迁、安置、区域的整体概念规划设计、道路交通网络的建设，以及新城区的城市配套设施建设，包括三个开放式的公园、医院、学校、文化中心、体育中心、公交首末站等城市公共配套设施建设。 项目收益模式： 片区土地整理后，形成的可供经营性用地公开处置，土地处置收入扣除整理成本、政策性收费以及其它相关费用后的土地收益，按照约定比例分成。 ;深圳招商地产 成华区北湖5000亩土地一级开发运营项目;项目开发内容： 计划五年内，概算总投资上百亿元。其中一期启动650亩土地拆迁改造所需投资多达40亿元人民币。对以猛追湾滨河地区为中心、总面积约1.1平方公里（折合1650亩）土地，打造为继CBD骡马市商务区、春熙路—盐市口商贸区之后成为“成都第三核”的休闲商务旅游区。 项目收益模式： 约定利润分成。;除上述三宗一级土地开发项目以外，在成都还另有： 中铁二局的马家花园—木综厂数千亩的旧城改造项目； 深圳花样年蒲江??3000亩的开发项目； 攀成钢成都3000亩东方正红的开发项目； 早期的北京阳光100开发项目； 近期的保利地产金堂县开发项目；